Stappenplan huis kopen: van oriëntatie tot sleutel

Een huis kopen is een van de grootste financiële beslissingen in je leven. En het is vooral veel losse dingen tegelijk: je hypotheek, een bod, een keuring, een taxatie, de notaris en uiteindelijk de verhuizing. Op deze pagina staat het hele traject als stappenplan. Per stap lees je wat je moet regelen, wanneer het moet en waar je op let. Of je nu starter bent of doorstromer.

Zo werkt dit stappenplan

Het kopen van een huis valt uiteen in zes stappen. De eerste drie doe je vóór je bod, de laatste drie daarna. Elke stap heeft zijn eigen deadlines, en juist dáár gaat het vaak mis: een taxatie die te laat wordt aangevraagd, een keuring die niet meer binnen de ontbindende voorwaarden past, of internet dat pas op de verhuisdag wordt aangesloten.

In Mijn HuisAssist staat precies dit traject als een persoonlijk dossier voor je klaar. Je ziet de stappen op volgorde, met per stap wat er moet gebeuren en vóór wanneer. Voor de stappen waar je een professional bij nodig hebt, vraag je vanuit datzelfde overzicht offertes aan en vergelijk je ze naast elkaar. De rest, van je verhuizing doorgeven tot je verzekeringen, vink je zelf af.

Wil je eerst lezen hoe anderen het aanpakken? Bekijk dan de zeven stappen voordat je een huis koopt, de twintig beste tips om een huis te kopen of, als dit je eerste woning wordt, hoe je je eerste huis koopt.

Stap 1: bepaal je budget en je maximale hypotheek

Begin niet bij Funda maar bij je budget. Zolang je niet weet wat je kunt lenen, weet je ook niet welke woningen realistisch zijn. Een hypotheekadviseur rekent je maximale hypotheek uit, kijkt naar je inkomen, je studieschuld en je eigen geld, en vertelt welke documenten je later nodig hebt. Twee gesprekken zijn meestal genoeg.

Reken daarbij door wat je nog meer nodig hebt. Bij de meeste woningen staat kosten koper (k.k.) vermeld: jij betaalt dan de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de taxatiekosten bovenop de koopsom. Reken op ongeveer 4 tot 6 procent van de koopsom, en dat bedrag mag je niet meefinancieren. Wil je weten wat dat voor jouw situatie betekent? Gebruik dan de rekentool om je kosten koper te berekenen met je eigen koopsom. Je ziet daar meteen welk deel je later via je belastingaangifte terugkrijgt. Bij nieuwbouw staat er vaak vrij op naam (v.o.n.), dan zitten die kosten al in de prijs.

Stap 2: zoeken en bezichtigen

Nu weet je je bovengrens en kun je gericht zoeken. Kijk verder dan de woning zelf: de buurt, de voorzieningen, de erfpacht en de staat van het onderhoud bepalen net zo goed of je hier over tien jaar nog wilt wonen. Neem bij een bezichtiging iemand mee die met andere ogen kijkt.

Hier maak je ook een keuze die de rest van het traject beïnvloedt: doe je het zelf of schakel je een aankoopmakelaar in? Een aankoopmakelaar kent de lokale markt, hoort vaak eerder welke woningen op de markt komen en onderhandelt namens jou. Zelf doen kan prima, maar dan doe je het buurtonderzoek en het bieden zelf.

Stap 3: een bod uitbrengen en onderhandelen

Een bod is meer dan een bedrag. Je legt er ook je opleveringsdatum en je ontbindende voorwaarden in vast. Dat zijn de voorwaarden waaronder je nog van de koop af kunt: meestal een financieringsvoorbehoud, vaak ook een voorbehoud van bouwkundige keuring en soms NHG.

Op een krappe markt wordt er overboden. Hoeveel hangt af van de plaats, het woningtype en wat vergelijkbare woningen in de buurt hebben opgebracht. Let op de verleiding om voorwaarden weg te laten om je bod sterker te maken: zonder financieringsvoorbehoud draag je zelf het risico als je hypotheek niet rondkomt.

Stap 4: het koopcontract en je ontbindende voorwaarden

Is je bod geaccepteerd, dan wordt het voorlopig koopcontract opgesteld. Voorlopig is een misleidend woord: zodra je tekent zit je eraan vast, op je wettelijke bedenktijd van drie dagen na. Lees het contract dus goed door, en let vooral op de datums van je ontbindende voorwaarden.

Vanaf de handtekening loopt de klok. Binnen die termijn, meestal vier tot zes weken, moet je drie dingen rond hebben:

• de bouwkundige keuring, zodat je weet welk onderhoud eraan komt en of je nog wilt onderhandelen over herstelkosten;
• de taxatie, meestal een NWWI-taxatie, want zonder taxatierapport keurt de geldverstrekker je hypotheek niet goed;
• je hypotheek, die je adviseur pas definitief kan maken als het taxatierapport binnen is.

Die drie hangen aan elkaar en de taxatie is het kritieke pad. Vraag hem daarom direct na je bod aan, niet pas als je een keurder hebt gevonden. In je dossier in Mijn HuisAssist regel je de bouwkundige keuring en de taxatie in één keer en zie je bij elke stap de deadline staan die uit je koopcontract volgt.

Stap 5: naar de notaris

De notaris maakt de koop juridisch rond. Als koper kies je zelf het kantoor, en dat scheelt geld: tarieven verschillen flink en de notariskosten vallen onder de kosten koper. De notaris stelt twee aktes op, de akte van levering waarmee de woning op jouw naam komt en de akte van hypotheek voor je geldverstrekker.

Kies je kantoor kort na het tekenen van de koopakte, dan heeft de notaris genoeg tijd om alle stukken op te vragen. Vergelijk notaristarieven voordat je vastlegt, want offertes lopen honderden euro's uiteen.

Stap 6: de overdracht en je verhuizing

De weken tussen het definitief worden van je koop en de sleuteldag zijn de drukste van het traject. Dit moet er allemaal gebeuren:

• gas, elektra, water, internet en tv op je naam of aansluiten, waarbij internet twee tot vier weken vooruit geregeld moet worden;
• je verhuizing doorgeven aan de gemeente, uiterlijk vijf dagen na de verhuizing, plus de PostNL-verhuisservice, je bank, je zorgverzekeraar en de Belastingdienst;
• je opstalverzekering, die verplicht is bij je hypotheek en moet lopen vanaf de overdrachtsdag, en je inboedelverzekering;
• een verhuizer of busje boeken, want populaire data zitten weken vooruit vol.

Op de dag zelf loop je samen met de verkoper door de woning en noteer je de meterstanden. Daarna teken je bij de notaris en krijg je de sleutels. Vergeet daarna je belastingaangifte niet: de financieringskosten van je hypotheek zijn eenmalig aftrekbaar, alleen in het jaar van je aankoop.

Dit is precies het stuk waar een lijstje het verschil maakt. In Mijn HuisAssist staan al deze punten klaar als afvinklijst, met de bijbehorende deadline erbij, zodat je op de sleuteldag niets meer hoeft te bedenken.

Verder lezen over een huis kopen

Wil je je verder verdiepen? Deze artikelen behandelen elk een onderdeel van het kooptraject, in de volgorde van het stappenplan:

• 7 essentiële stappen voor het kopen van een huis
• 20 beste tips om een huis te kopen
• 9 stappen: je eerste huis kopen
• Kosten koper berekenen en wat je ervan terugkrijgt
• Wat is een starterslening?
• Belastingen bij het kopen van een huis
• Huis kopen met aankoopbegeleiding
• Huis kopen zonder makelaar
• 10 voor- en nadelen van een nieuwbouwwoning
• 7 vragen over overbieden op een woning
• Het voorlopig koopcontract
• Wanneer is een huis definitief verkocht?
• Woningwaarde verhogen door verbouwing
• Duurzaamste gemeenten van Nederland

Ga je straks je oude woning verkopen? Volg dan ook het stappenplan om een huis te verkopen.

Veelgestelde vragen over een huis kopen

Zet je eigen stappenplan klaar

Je hoeft dit traject niet uit je hoofd te doen. In Mijn HuisAssist staat je dossier al klaar: de stappen op volgorde, de deadlines erbij, en per stap de mogelijkheid om offertes aan te vragen en naast elkaar te leggen. Je logt in met je e-mailadres, een wachtwoord is niet nodig.

Liever eerst een professional vergelijken?