Kosten koper berekenen

Koop je een bestaande woning, dan betaal je bovenop de koopsom de kosten koper (k.k.): in 2026 zo'n 4 tot 6 procent van de koopsom, en dat bedrag mag je grotendeels niet meefinancieren.

Kosten koper in het kort:

• Hoeveel procent? 4 tot 6 procent van de koopsom — de percentages per koopsom.
• Welke posten? Twee zijn verplicht, de rest kies je zelf — alle posten uitgelegd.
• Wat is aftrekbaar? Alles wat bij je hypotheek hoorde — wel en niet aftrekbaar.
• Wanneer betaal je? Bij de notaris, vlak vóór de sleutel — zo loopt de betaling.

Wat betaal jij bovenop de koopsom?

Vul je koopsom in en geef aan of je recht hebt op de startersvrijstelling. Je ziet meteen het totaal, elke post apart, en per post of hij aftrekbaar is. Elk bedrag is een invulveld: heb je een offerte van een notaris of een adviseur liggen, tik dat bedrag er dan overheen. Ons cijfer blijft ernaast staan, zodat je ziet of je duur of scherp zit.

De startbedragen zijn medianen uit ons eigen netwerk: wat notarissen en adviseurs als tarief opgeven en wat klanten voor een taxatie of keuring betaalden, inclusief btw. Onder elk veld staat de bandbreedte waar die mediaan uit komt. Het zijn geen offertes. Wat je werkelijk betaalt hangt af van het kantoor of de adviseur die je kiest, en juist daar valt te besparen: de tarieven lopen honderden euro's uiteen terwijl de dienst zelf nauwelijks verschilt.

Twee grenzen bepalen een groot deel van je bedrag, en allebei zijn ze onzichtbaar tot je eroverheen gaat: de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting en de NHG-grens. De calculator laat zien waar jouw koopsom ten opzichte van beide staat en wat er verandert als je eroverheen gaat.

Zie je een post staan waarvan je niet weet wat hij inhoudt of waarom hij op je nota terechtkomt? Verderop staat elke post apart uitgelegd, met de plek waar je het bedrag terugvindt en of je hem kunt wegstrepen.

Hoeveel procent is de kosten koper?

Voor een gemiddelde aankoop met hypotheek kom je uit op 4 tot 6 procent van de koopsom. Val je onder de startersvrijstelling, dan vervalt de overdrachtsbelasting van 2 procent en gaat er dus precies 2 procentpunt af.

Er is geen vast percentage, want het zakt naarmate de koopsom stijgt: de overdrachtsbelasting schaalt mee met de prijs, maar de notaris, de taxatie en het hypotheekadvies zijn vaste bedragen. Dit is wat de calculator hierboven eruit rolt voor een compleet traject — notaris, taxatie, advies, keuring, NHG en een aankoopmakelaar:

Boven € 555.000 bestaat de startersvrijstelling niet meer, vandaar het streepje in de laatste rij. Koop je zonder aankoopmakelaar, dan gaat er ruwweg anderhalf procentpunt af; sla je ook de bouwkundige keuring over, dan scheelt dat nog een paar tienden. Reken het voor jouw eigen koopsom uit met de calculator hierboven — deze percentages zijn een indicatie op basis van de medianen uit ons netwerk, geen offerte.

Wat zijn kosten koper (k.k.)?

Kosten koper is de verzamelnaam voor alles wat je betaalt om een bestaande woning officieel op jouw naam te krijgen. Strikt genomen bestaat het uit twee verplichte posten:

• de overdrachtsbelasting, een percentage van de koopsom dat je aan de Belastingdienst betaalt;
• de notariskosten voor de akte van levering, waarmee de woning van eigenaar wisselt.

In de praktijk rekent iedereen ook de kosten mee die bij het regelen van je hypotheek en je aankoop horen: de hypotheekakte bij de notaris, de taxatie, het hypotheekadvies, een eventuele bouwkundige keuring, de bankgarantie en de courtage van je aankoopmakelaar. Die posten zitten daarom ook in de calculator.

Staat er bij een woning vrij op naam (v.o.n.), meestal bij nieuwbouw, dan zitten de overdrachtskosten al in de prijs en vervalt bovendien de overdrachtsbelasting.

Overdrachtsbelasting in 2026

De overdrachtsbelasting is veruit de grootste post, en precies hier maakt je situatie het verschil. Dit zijn de tarieven van 2026:

• 2% voor een woning die je zelf gaat bewonen;
• 0% voor starters die aan de voorwaarden van de startersvrijstelling voldoen;
• 8% voor woningen die je niet zelf gaat bewonen, zoals een tweede woning of een beleggingspand (in 2025 was dit nog 10,4%);
• 10,4% voor niet-woningen, zoals een bedrijfspand.

De startersvrijstelling

Je betaalt in 2026 geen overdrachtsbelasting als je aan alle drie de voorwaarden voldoet:

1. je bent 18 tot 35 jaar oud op het moment van de overdracht bij de notaris;
2. de woning kost niet meer dan 555.000 euro (in 2025 lag die grens op 525.000 euro);
3. je gaat er zelf wonen en je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.

Bij een woning van 400.000 euro scheelt de vrijstelling je 8.000 euro. De leeftijd telt per koper: kopen jullie samen en is een van beiden 35 of ouder, dan betaalt die helft wel gewoon 2% over zijn of haar deel.

De posten op een rij

Naast de overdrachtsbelasting bepalen zes posten je totaal. Ze zijn stuk voor stuk optioneel of deels zelf te kiezen, en dat maakt uit voor wat je betaalt.

Notariskosten. De notaris stelt twee aktes op: de akte van levering, waarmee de woning op jouw naam komt, en de hypotheekakte, waarmee de bank haar recht van hypotheek vestigt. De calculator hierboven zet de bandbreedte erbij die de notariskantoren in ons netwerk opgeven, inclusief btw. Als koper kies je zelf het kantoor en de tarieven lopen honderden euro's uiteen, dus het loont om notariskantoren in de buurt te vergelijken voordat je vastlegt.

Taxatiekosten. Zonder gevalideerd taxatierapport keurt je geldverstrekker de hypotheek niet goed. Vraag de taxatie direct na je geaccepteerde bod aan, want de doorlooptijd bepaalt of je je financieringsvoorbehoud haalt. Via HuisAssist kun je NWWI-taxateurs in je regio vergelijken.

Hypotheekadvies. Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek. Een onafhankelijke hypotheekadviseur rekent bovendien vooraf uit wat je maximaal kunt lenen, zodat je weet met welk bod je veilig zit.

Bouwkundige keuring. Niet verplicht, wel verstandig bij bestaande bouw: je weet welk onderhoud eraan komt en je staat sterker als er gebreken uit komen. Plan de keuring binnen de termijn van je ontbindende voorwaarden.

Aankoopmakelaar. Optioneel, maar de meeste kopers in een krappe markt kiezen er toch voor. De vergoeding is een courtage over de koopsom, vaak met een vast deel erbij, of één vast tarief. De calculator rekent de bandbreedte van ons netwerk om naar jouw koopsom. Wat je precies betaalt en welke constructie in jouw situatie gunstiger uitpakt, staat in het overzicht van de kosten van een aankoopmakelaar.

Bankgarantie of waarborgsom. De verkoper vraagt meestal een zekerheid van 10% van de koopsom. Heb je dat bedrag niet vrij liggen, dan stelt je bank een bankgarantie. Wat dat kost verschilt per bank, dus die post staat niet in het totaal van de calculator — vraag hem na bij je geldverstrekker en tel hem er zelf bij op.

Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af, dan komt daar de eenmalige borgtochtprovisie van 0,4% bij. NHG kan in 2026 tot een koopsom van 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.

Welke kosten koper zijn aftrekbaar?

Een flink deel van je kosten koper betaal je nu, maar krijg je later deels terug. De regel is eenvoudig: kosten die je maakt om je hypotheek te kúnnen afsluiten zijn eenmalig aftrekbaar, kosten die bij de aankoop van de woning zelf horen niet.

Wel aftrekbaar in het jaar van aankoop:

• hypotheekadvies en afsluitprovisie, de bemiddelingskosten voor je hypotheek;
• notariskosten voor de hypotheekakte, inclusief het kadastrale inschrijfrecht;
• taxatiekosten, voor zover de taxatie nodig was om de lening te krijgen;
• de NHG-borgtochtprovisie van 0,4%.

Niet aftrekbaar:

• de overdrachtsbelasting, ook niet als je die als starter juist wel betaalt;
• de notariskosten voor de akte van levering;
• de courtage van je aankoopmakelaar;
• de bouwkundige keuring, tenzij je geldverstrekker of NHG hem eiste — dan horen de kosten bij je lening en zijn ze wél aftrekbaar;
• de kosten van een bankgarantie, en een taxatie die je puur voor jezelf laat doen.

Wat je van de kosten koper terugkrijgt

Je trekt de aftrekbare posten af van je inkomen in box 1. Wat je terugkrijgt is dus je aftrektarief maal het aftrekbare bedrag. Voor kosten van de eigen woning geldt in 2026 een maximaal aftrektarief van 37,56%. Valt je inkomen in de eerste schijf, dan ligt je voordeel iets lager.

De calculator hierboven rekent daarmee: hij zet je aftrekbare posten bij elkaar en rekent ze tegen het maximale tarief om naar een geschatte teruggave. Ligt je inkomen onder de drempel van 78.426 euro, dan geldt je eigen schijftarief en krijg je minder terug — dan reken je met je eigen tarief verder op de aftrekpagina.

Let op de timing: je betaalt het volledige bedrag bij de notaris, maar de teruggave volgt pas na je aangifte over het jaar van de aankoop. Koop je in 2026, dan zie je het geld dus ergens in 2027. Houd daar rekening mee in je planning, want je moet het bedrag eerst zelf voorschieten.

Deze calculator kijkt vooruit: hij begint met onze cijfers omdat je je eigen bonnetjes nog niet hebt, en je vervangt ze zodra je offertes binnen zijn. Heb je al gekocht? Ga dan naar aftrekbare kosten aankoop woning: daar vul je je nota's post voor post in, zie je per post de regel van de Belastingdienst met het belastingjaar erbij, reken je met je eigen tarief, en houd je er een overzicht per aangifterubriek aan over. HuisAssist helpt je bij het regelen van de professionals rond je aankoop en kijkt met je mee welke nota's je moet bewaren voor je aangifte.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De kosten koper betaal je dus uit eigen zak, en dat geldt ook voor het deel van de koopsom boven de getaxeerde waarde als je overbiedt. Reken je eigen geld daarom ruim: kosten koper plus een buffer voor de verhuizing en eventueel opknapwerk.

Twijfel je of je genoeg opzij hebt staan? Leg je situatie voor aan een hypotheekadviseur voordat je gaat bieden, zodat je je maximale bod kent inclusief alle bijkomende kosten. Het complete kooptraject, van budget tot sleutel, staat in het stappenplan voor het kopen van een huis.

Wanneer betaal je de kosten koper?

Bij de overdracht. De notaris maakt vooraf een nota van afrekening waarop alle bedragen staan: de koopsom, de overdrachtsbelasting, de aktekosten en de verrekening van de onroerendezaakbelasting. Dat totaal moet enkele dagen vóór de sleuteloverdracht op de derdengeldenrekening van de notaris staan.

Twee posten lopen daarop vooruit: de taxatie betaal je meestal direct bij de taxateur en het hypotheekadvies rekent de adviseur vaak af zodra je hypotheekaanvraag rond is. Reken er dus op dat een deel van je eigen geld al eerder van je rekening gaat dan de dag van de overdracht.

Zo houd je de kosten koper laag

Aan de overdrachtsbelasting valt weinig te doen, maar aan de rest wel:

• vergelijk notarissen en taxateurs: het zijn vaste klussen met vaste tarieven, en de verschillen tussen kantoren zijn groot;
• check de startersvrijstelling: kopen jullie samen en is een van beiden onder de 35, dan geldt de vrijstelling in elk geval voor dat deel;
• benut de belastingaftrek: bewaar de nota's van je advies, taxatie en hypotheekakte en zet ze in je aangifte;
• onderhandel met de uitkomst van de keuring: een bouwkundig rapport met herstelkosten is een reden om over de prijs te praten;
• kies bewust je makelaarsconstructie: een vast tarief pakt bij een dure woning vaak gunstiger uit dan een courtage.

Veelgestelde vragen over kosten koper

Van berekening naar aankoop

Weet je wat je kosten koper worden, dan weet je ook je totale budget. De volgende stap is de professionals eromheen regelen: een aankoopmakelaar die voor je onderhandelt, een hypotheekadviseur die je maximale hypotheek doorrekent, een taxateur voor het gevalideerde rapport, een bouwkundig keurder en een notaris voor de aktes. Via HuisAssist vraag je voor elk van die stappen offertes aan en vergelijk je ze naast elkaar.