Kosten koper berekenen: dit betaal je in 2026 bovenop de koopsom

Koop je een huis, dan betaal je meer dan alleen de koopsom. De bijkomende kosten heten samen de kosten koper (k.k.) en komen in de praktijk neer op zo'n 4 tot 6 procent van de koopsom. Het grootste deel mag je niet meefinancieren in je hypotheek, dus dit is het bedrag dat je aan eigen geld nodig hebt. Met de calculator hieronder reken je in een paar tellen uit waar je op moet rekenen, inclusief het deel dat je een jaar later via je belastingaangifte terugkrijgt.

Bereken je kosten koper

Vul je koopsom in, geef aan of je recht hebt op de startersvrijstelling en vink de posten aan die voor jou gelden. Je ziet direct het totaal, de uitsplitsing per post en welk deel fiscaal aftrekbaar is.

De bedragen in de calculator zijn gemiddelden. Wat je werkelijk betaalt hangt af van het kantoor of de adviseur die je kiest, en juist daar valt te besparen: tarieven voor de notaris, de taxatie en het hypotheekadvies lopen honderden euro's uiteen, terwijl de dienst zelf nauwelijks verschilt.

Wat zijn kosten koper (k.k.)?

Kosten koper is de verzamelnaam voor alles wat je betaalt om een bestaande woning officieel op jouw naam te krijgen. Strikt genomen bestaat het uit twee verplichte posten:

• de overdrachtsbelasting, een percentage van de koopsom dat je aan de Belastingdienst betaalt;
• de notariskosten voor de akte van levering, waarmee de woning van eigenaar wisselt.

In de praktijk rekent iedereen ook de kosten mee die bij het regelen van je hypotheek en je aankoop horen: de hypotheekakte bij de notaris, de taxatie, het hypotheekadvies, een eventuele bouwkundige keuring, de bankgarantie en de courtage van je aankoopmakelaar. Die posten zitten daarom ook in de calculator.

Staat er bij een woning vrij op naam (v.o.n.), meestal bij nieuwbouw, dan zitten de overdrachtskosten al in de prijs en vervalt bovendien de overdrachtsbelasting.

Hoeveel procent is de kosten koper?

Voor een gemiddelde aankoop met hypotheek kom je uit op 4 tot 6 procent van de koopsom. Val je onder de startersvrijstelling, dan vervalt de overdrachtsbelasting van 2 procent en blijft er meestal 2 tot 4 procent over. Schakel je een aankoopmakelaar in, dan komt daar de courtage bovenop en loopt het percentage verder op.

Het percentage zakt naarmate de koopsom stijgt: de overdrachtsbelasting schaalt mee met de prijs, maar notaris, taxatie en advies zijn vaste bedragen. Bij een woning van 250.000 euro wegen die vaste kosten dus zwaarder dan bij een woning van 600.000 euro.

Overdrachtsbelasting in 2026

De overdrachtsbelasting is veruit de grootste post, en precies hier maakt je situatie het verschil. Dit zijn de tarieven van 2026:

• 2% voor een woning die je zelf gaat bewonen;
• 0% voor starters die aan de voorwaarden van de startersvrijstelling voldoen;
• 8% voor woningen die je niet zelf gaat bewonen, zoals een tweede woning of een beleggingspand (in 2025 was dit nog 10,4%);
• 10,4% voor niet-woningen, zoals een bedrijfspand.

De startersvrijstelling

Je betaalt in 2026 geen overdrachtsbelasting als je aan alle drie de voorwaarden voldoet:

1. je bent 18 tot 35 jaar oud op het moment van de overdracht bij de notaris;
2. de woning kost niet meer dan 555.000 euro (in 2025 lag die grens op 525.000 euro);
3. je gaat er zelf wonen en je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.

Bij een woning van 400.000 euro scheelt de vrijstelling je 8.000 euro. De leeftijd telt per koper: kopen jullie samen en is een van beiden 35 of ouder, dan betaalt die helft wel gewoon 2% over zijn of haar deel.

De posten op een rij

Naast de overdrachtsbelasting bepalen zes posten je totaal. Ze zijn stuk voor stuk optioneel of deels zelf te kiezen, en dat maakt uit voor wat je betaalt.

Notariskosten (gemiddeld 1.200 euro). De notaris stelt twee aktes op: de akte van levering, waarmee de woning op jouw naam komt, en de hypotheekakte, waarmee de bank haar recht van hypotheek vestigt. Reken op ongeveer 650 euro voor de levering en 550 euro voor de hypotheek. Als koper kies je zelf het kantoor en de tarieven lopen honderden euro's uiteen, dus het loont om notariskantoren in de buurt te vergelijken voordat je vastlegt.

Taxatiekosten (gemiddeld 600 euro). Zonder gevalideerd taxatierapport keurt je geldverstrekker de hypotheek niet goed. Vraag de taxatie direct na je geaccepteerde bod aan, want de doorlooptijd bepaalt of je je financieringsvoorbehoud haalt. Via HuisAssist kun je NWWI-taxateurs in je regio vergelijken.

Hypotheekadvies (gemiddeld 2.500 euro). Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek. Een onafhankelijke hypotheekadviseur rekent bovendien vooraf uit wat je maximaal kunt lenen, zodat je weet met welk bod je veilig zit.

Bouwkundige keuring (gemiddeld 450 euro). Niet verplicht, wel verstandig bij bestaande bouw: je weet welk onderhoud eraan komt en je staat sterker als er gebreken uit komen. Plan de keuring binnen de termijn van je ontbindende voorwaarden.

Aankoopmakelaar (gemiddeld 2.000 tot 2.500 euro). Optioneel, maar de meeste kopers in een krappe markt kiezen er toch voor. De vergoeding is een courtage van doorgaans 0,75 tot 1 procent van de koopsom of een vast tarief. Wat je precies betaalt en welke constructie in jouw situatie gunstiger uitpakt, staat in het overzicht van de kosten van een aankoopmakelaar.

Bankgarantie of waarborgsom (vanaf zo'n 250 euro). De verkoper vraagt meestal een zekerheid van 10% van de koopsom. Heb je dat bedrag niet vrij liggen, dan stelt de bank een bankgarantie af tegen ongeveer 1% van dat bedrag.

Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af, dan komt daar de eenmalige borgtochtprovisie van 0,4% bij. NHG kan in 2026 tot een koopsom van 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.

Welke kosten koper zijn aftrekbaar?

Een flink deel van je kosten koper betaal je nu, maar krijg je later deels terug. De regel is eenvoudig: kosten die je maakt om je hypotheek te kúnnen afsluiten zijn eenmalig aftrekbaar, kosten die bij de aankoop van de woning zelf horen niet.

Wel aftrekbaar in het jaar van aankoop:

• hypotheekadvies en afsluitprovisie, de bemiddelingskosten voor je hypotheek;
• notariskosten voor de hypotheekakte, inclusief het kadastrale inschrijfrecht;
• taxatiekosten, voor zover de taxatie nodig was om de lening te krijgen;
• de NHG-borgtochtprovisie van 0,4%.

Niet aftrekbaar:

• de overdrachtsbelasting, ook niet als je die als starter juist wel betaalt;
• de notariskosten voor de akte van levering;
• de courtage van je aankoopmakelaar;
• de bouwkundige keuring en de kosten van een bankgarantie of taxatie die je puur voor jezelf laat doen.

Wat het je oplevert

Je trekt de aftrekbare posten af van je inkomen in box 1. Wat je terugkrijgt is dus je aftrektarief maal het aftrekbare bedrag. Voor kosten van de eigen woning geldt in 2026 een maximaal aftrektarief van 37,56%. Valt je inkomen in de eerste schijf, dan ligt je voordeel iets lager.

Reken je met 2.500 euro hypotheekadvies, 550 euro voor de hypotheekakte en 600 euro taxatie, dan is 3.650 euro aftrekbaar en krijg je daar ongeveer 1.370 euro van terug. De calculator hierboven rekent dat bedrag voor jouw eigen situatie uit.

Let op de timing: je betaalt het volledige bedrag bij de notaris, maar de teruggave volgt pas na je aangifte over het jaar van de aankoop. Koop je in 2026, dan zie je het geld dus ergens in 2027. Houd daar rekening mee in je planning, want je moet het bedrag eerst zelf voorschieten.

Wil je precies weten welke notarisposten meetellen? Dat staat uitgewerkt in het overzicht van welke notariskosten aftrekbaar zijn. HuisAssist helpt je bij het regelen van de professionals rond je aankoop en kijkt met je mee welke nota's je moet bewaren voor je aangifte.

Hoeveel eigen geld heb je nodig

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De kosten koper betaal je dus uit eigen zak, en dat geldt ook voor het deel van de koopsom boven de getaxeerde waarde als je overbiedt. Reken je eigen geld daarom ruim: kosten koper plus een buffer voor de verhuizing en eventueel opknapwerk.

Twijfel je of je genoeg opzij hebt staan? Leg je situatie voor aan een hypotheekadviseur voordat je gaat bieden, zodat je je maximale bod kent inclusief alle bijkomende kosten. Het complete kooptraject, van budget tot sleutel, staat in het stappenplan voor het kopen van een huis.

Wanneer betaal je de kosten koper?

Bij de overdracht. De notaris maakt vooraf een nota van afrekening waarop alle bedragen staan: de koopsom, de overdrachtsbelasting, de aktekosten en de verrekening van de onroerendezaakbelasting. Dat totaal moet enkele dagen vóór de sleuteloverdracht op de derdengeldenrekening van de notaris staan.

Twee posten lopen daarop vooruit: de taxatie betaal je meestal direct bij de taxateur en het hypotheekadvies rekent de adviseur vaak af zodra je hypotheekaanvraag rond is. Reken er dus op dat een deel van je eigen geld al eerder van je rekening gaat dan de dag van de overdracht.

Zo houd je de kosten koper laag

Aan de overdrachtsbelasting valt weinig te doen, maar aan de rest wel:

• vergelijk notarissen en taxateurs: het zijn vaste klussen met vaste tarieven, en de verschillen tussen kantoren zijn groot;
• check de startersvrijstelling: kopen jullie samen en is een van beiden onder de 35, dan geldt de vrijstelling in elk geval voor dat deel;
• benut de belastingaftrek: bewaar de nota's van je advies, taxatie en hypotheekakte en zet ze in je aangifte;
• onderhandel met de uitkomst van de keuring: een bouwkundig rapport met herstelkosten is een reden om over de prijs te praten;
• kies bewust je makelaarsconstructie: een vast tarief pakt bij een dure woning vaak gunstiger uit dan een courtage.

Veelgestelde vragen over kosten koper

Van berekening naar aankoop

Weet je wat je kosten koper worden, dan weet je ook je totale budget. De volgende stap is de professionals eromheen regelen: een aankoopmakelaar die voor je onderhandelt, een hypotheekadviseur die je maximale hypotheek doorrekent, een taxateur voor het gevalideerde rapport, een bouwkundig keurder en een notaris voor de aktes. Via HuisAssist vraag je voor elk van die stappen offertes aan en vergelijk je ze naast elkaar.