Belastingen bij het kopen van een huis in 2026

Bij het kopen van een huis betaal je eenmalig overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom, of 0% als starter onder de 35 bij een woning tot €555.000. Daarna betaal je jaarlijks OZB, riool- en afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting aan gemeente en waterschap, plus het eigenwoningforfait van 0,35% van de WOZ-waarde via je inkomstenbelasting. Een deel van je aankoopkosten krijg je terug via de belastingaangifte.

Snel overzicht: alle belastingen in één tabel

Eenmalig betaal je overdrachtsbelasting (0%, 2% of 8%) bij de notaris. Jaarlijks betaal je OZB, rioolheffing, afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting en het eigenwoningforfait (0,35% van de WOZ-waarde). De tabel zet ze op een rij met het tarief voor 2026.

1. Overdrachtsbelasting — de grootste eenmalige belasting

De overdrachtsbelasting is de bekendste belasting bij het kopen van een huis. Je betaalt dit eenmalig op het moment van de overdracht bij de notaris. Het tarief hangt af van jouw situatie.

Drie tarieven — welke geldt voor jou?

0% — Startersvrijstelling Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een eigen woning? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting, mits de woning niet meer kost dan €555.000 (grens 2026; in 2025 was dat €525.000). Je mag deze vrijstelling maar één keer in je leven gebruiken.

2% — Regulier tarief Ben je 35 jaar of ouder, of heb je de startersvrijstelling al eerder gebruikt? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de volledige koopsom — mits je de woning zelf bewoont.

8% — Woning die je niet zelf bewoont Koop je een woning die je niet als hoofdverblijf gaat gebruiken — bijvoorbeeld om te verhuren of als vakantiewoning? Dan betaal je in 2026 8% (in 2025 was dit nog 10,4%). Voor niet-woningen, zoals een bedrijfspand, blijft het tarief 10,4%.

Je koopt een andere woning: de bijleenregeling

Verkoop je je huidige huis met overwaarde en koop je een ander huis? Dan verwacht de Belastingdienst dat je die overwaarde in de nieuwe woning stopt. Dat heet de bijleenregeling. Leen je toch het volle bedrag, dan is de rente over het deel ter grootte van je overwaarde niet aftrekbaar. Ook je aftrekbare aankoopkosten worden dan naar verhouding verlaagd. Hoe dat werkt lees je bij aftrekbare kosten bij aankoop.

Nieuwbouw: geen overdrachtsbelasting, wel BTW

Koop je een nieuwbouwwoning vrij op naam (v.o.n.)? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan is de BTW van 21% al verwerkt in de koopprijs. Dit is niet iets wat je apart betaalt — het zit gewoon in het prijskaartje.

De kosten koper bij nieuwbouw zijn daardoor veel lager dan bij bestaande bouw.

2. Gemeentelijke belastingen — jaarlijks terugkerend

Zodra je eigenaar bent van de woning, verrekenen de notarissen de lopende gemeentelijke belastingen voor het resterende jaar tussen jou en de verkoper. Daarna betaal je deze jaarlijks zelf.

Onroerendezaakbelasting (OZB)

De OZB is een percentage van de WOZ-waarde van je woning dat je aan de gemeente betaalt. Alleen eigenaren betalen dit — huurders niet. Het tarief verschilt per gemeente en ligt gemiddeld tussen de 0,05% en 0,15% van de WOZ-waarde.

Rioolheffing en afvalstoffenheffing

Dit zijn belastingen voor het gebruik van het riool en het ophalen van je vuilnis. Ook deze worden jaarlijks door de gemeente opgelegd. De hoogte verschilt sterk per gemeente.

Waterschapsbelasting

Naast de gemeente stuurt ook het waterschap een aanslag. Het waterschap onderhoudt dijken, sloten en de waterzuivering in jouw regio. Als eigenaar betaal je een deel op basis van de WOZ-waarde van je woning en een deel als vast bedrag per huishouden. Het tarief verschilt per waterschap.

Gemeentelijke belastingen berekenen

Reken de OZB uit door het tarief van je gemeente te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde. Bij een WOZ-waarde van €400.000 en een tarief van 0,05% tot 0,15% betaal je €200 tot €600 per jaar. Tel daar de riool- en afvalstoffenheffing en de waterschapsbelasting bij op. De exacte tarieven staan op de website van je gemeente en waterschap, of op de aanslag die je aan het begin van het jaar ontvangt.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De gemeente schat wat je woning zou opbrengen bij verkoop, door hem te vergelijken met recent verkochte, vergelijkbare woningen in de buurt. Daarbij geldt een vaste waardepeildatum: voor de WOZ-beschikking van 2026 is dat 1 januari 2025. Bij de beschikking hoort een taxatieverslag, dat je via MijnOverheid kunt inzien. Klopt de waarde niet, bijvoorbeeld door een garage die er niet is? Dan kun je binnen zes weken na dagtekening bezwaar maken. Meer daarover lees je bij WOZ-waarde en in ons artikel over de WOZ-beschikking 2026.

3. Inkomstenbelasting — jaarlijks via de aangifte

Het bezitten van een eigen woning heeft ook invloed op je jaarlijkse belastingaangifte. Er zijn twee kanten: een bijtelling én een aftrekpost.

Eigenwoningforfait — de bijtelling

De Belastingdienst beschouwt het bezit van een eigen woning als een vorm van inkomen — omdat je geen huur hoeft te betalen. Daarom wordt er jaarlijks een bedrag bij je inkomen opgeteld: het eigenwoningforfait.

In 2026 is dit 0,35% van de WOZ-waarde van je woning. Bij een WOZ-waarde van €400.000 is dat €1.400 per jaar extra belastbaar inkomen.

Hypotheekrenteaftrek — de tegenhanger

Tegenover het eigenwoningforfait staat de hypotheekrenteaftrek. De rente die je betaalt over je hypotheek mag je aftrekken van je belastbaar inkomen — waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt. Dit geldt alleen voor de hoofdwoning en onder bepaalde voorwaarden.

De combinatie van eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek is voor de meeste huiseigenaren met een hypotheek gunstig: de aftrek is doorgaans veel hoger dan de bijtelling.

4. Eenmalig aftrekbare kosten bij aankoop

Rondom de aankoop maak je kosten die je eenmalig mag aftrekken in je belastingaangifte over het jaar van aankoop. Dit verlaagt je belastbare inkomen en betekent dat je een deel terugkrijgt.

Wel aftrekbaar:

• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• Taxatiekosten — mits verplicht voor de hypotheek
• Bemiddelings- en advieskosten van je hypotheekadviseur

Niet aftrekbaar:

• Notariskosten voor de transportakte (eigendomsoverdracht)
• Makelaarskosten
• Overdrachtsbelasting

De Belastingdienst noemt deze aftrekbare posten financieringskosten: kosten die je maakt om de lening te krijgen, niet om de woning te krijgen. Alle posten met bron en een calculator vind je bij aftrekbare kosten bij aankoop. Wat een adviseur rekent lees je bij kosten hypotheekadviseur.

5. Erfpacht en VvE-bijdrage: geen belasting, wel vaste lasten

Twee posten die geen belasting zijn, maar wel elk jaar terugkomen en vaak vergeten worden.

Erfpacht

Bij erfpacht ben je eigenaar van de woning, maar niet van de grond eronder. Je betaalt dan jaarlijks een bedrag (de canon) aan de grondeigenaar, meestal de gemeente. Dit komt vooral voor in Amsterdam en Den Haag. De jaarlijkse canon mag je aftrekken in je aangifte; een afkoopsom voor de erfpacht is niet in één keer aftrekbaar. Vraag bij een bezichtiging altijd na of er erfpacht is en tot wanneer de canon vaststaat.

VvE-bijdrage bij een appartement

Koop je een appartement? Dan betaal je maandelijks een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE) voor onderhoud van het gebouw. Die ligt gemiddeld tussen de €100 en €250 per maand. De VvE-bijdrage is niet aftrekbaar. Check vóór de koop het reservefonds en het onderhoudsplan; een bouwkundige keuring van een appartement laat ook de staat van de gemeenschappelijke delen zien.

6. Gevolgen voor je toeslagen

Een koophuis kan je toeslagen veranderen. Huurtoeslag vervalt, want je huurt niet meer. Zorgtoeslag en kindgebonden budget hangen af van je toetsingsinkomen: de hypotheekrenteaftrek verlaagt dat inkomen, waardoor je toeslag hoger kan uitvallen. Andersom telt het eigenwoningforfait er juist bij op. Steek je spaargeld in de woning, dan daalt je vermogen in box 3; dat is gunstig voor de vermogenstoets van de toeslagen. Geef een gewijzigde situatie altijd door via Mijn Toeslagen, zodat je later niets hoeft terug te betalen.

Checklist belastingaangifte eigen huis

Dit heb je nodig voor de aangifte over het jaar van aankoop:

• WOZ-beschikking van de gemeente, voor het eigenwoningforfait
• Jaaropgave van je hypotheek, met betaalde rente en openstaande schuld
• Gespecificeerde nota van de notaris, met hypotheekakte en leveringsakte apart; alleen de hypotheekakte is aftrekbaar
• Factuur van je hypotheekadviseur, voor de advies- en bemiddelingskosten
• NHG-borgtochtprovisie, staat op je hypotheekofferte of de nota van afrekening
• Taxatienota, alleen aftrekbaar als de geldverstrekker de taxatie eiste
• Erfpachtcanon, het jaarlijkse bedrag als je op erfpachtgrond woont
• Verkoopafrekening van je vorige woning, voor de bijleenregeling en het royement van de oude hypotheek
• Datum van overdracht, want je vult alleen de maanden in dat je eigenaar was

Bewaar alle nota's minimaal zeven jaar. Kocht je in 2026, dan doe je aangifte in 2027 en krijg je het geld dat jaar terug.

Wat betaal je totaal aan bijkomende kosten?

De belastingen zijn onderdeel van de bredere kosten koper — de bijkomende kosten die je bovenop de koopsom betaalt. Denk naast de overdrachtsbelasting ook aan notariskosten, taxatiekosten en eventuele makelaarskosten.

Bij een bestaande woning van €400.000 liggen de totale kosten koper doorgaans tussen de 4% en 6% van de koopsom — zonder startersvrijstelling. Met vrijstelling zakt dat naar 2% tot 4%.

Veelgestelde vragen