Belastingen bij het kopen van een huis in 2026

Een huis kopen kost meer dan alleen de koopsom. Naast de prijs van de woning zelf betaal je verschillende belastingen; sommige eenmalig, sommige jaarlijks en een deel mag je ook weer terugkrijgen via de belastingaangifte.

Snel overzicht: alle belastingen in één tabel

1. Overdrachtsbelasting — de grootste eenmalige belasting

De overdrachtsbelasting is de bekendste belasting bij het kopen van een huis. Je betaalt dit eenmalig op het moment van de overdracht bij de notaris. Het tarief hangt af van jouw situatie.

Drie tarieven — welke geldt voor jou?

0% — Startersvrijstelling Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een eigen woning? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting, mits de woning niet meer kost dan €510.000 (grens 2026). Je mag deze vrijstelling maar één keer in je leven gebruiken.

2% — Regulier tarief Ben je 35 jaar of ouder, of heb je de startersvrijstelling al eerder gebruikt? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de volledige koopsom — mits je de woning zelf bewoont.

10,4% — Beleggingstarief Koop je een woning die je niet als hoofdverblijf gaat gebruiken — bijvoorbeeld om te verhuren of als vakantiewoning? Dan geldt het hoge tarief van 10,4%.

Nieuwbouw: geen overdrachtsbelasting, wel BTW

Koop je een nieuwbouwwoning vrij op naam (v.o.n.)? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan is de BTW van 21% al verwerkt in de koopprijs. Dit is niet iets wat je apart betaalt — het zit gewoon in het prijskaartje.

De kosten koper bij nieuwbouw zijn daardoor veel lager dan bij bestaande bouw.

2. Gemeentelijke belastingen — jaarlijks terugkerend

Zodra je eigenaar bent van de woning, verrekenen de notarissen de lopende gemeentelijke belastingen voor het resterende jaar tussen jou en de verkoper. Daarna betaal je deze jaarlijks zelf.

Onroerendezaakbelasting (OZB)

De OZB is een percentage van de WOZ-waarde van je woning dat je aan de gemeente betaalt. Alleen eigenaren betalen dit — huurders niet. Het tarief verschilt per gemeente en ligt gemiddeld tussen de 0,05% en 0,15% van de WOZ-waarde.

Rioolheffing en afvalstoffenheffing

Dit zijn belastingen voor het gebruik van het riool en het ophalen van je vuilnis. Ook deze worden jaarlijks door de gemeente opgelegd. De hoogte verschilt sterk per gemeente.

3. Inkomstenbelasting — jaarlijks via de aangifte

Het bezitten van een eigen woning heeft ook invloed op je jaarlijkse belastingaangifte. Er zijn twee kanten: een bijtelling én een aftrekpost.

Eigenwoningforfait — de bijtelling

De Belastingdienst beschouwt het bezit van een eigen woning als een vorm van inkomen — omdat je geen huur hoeft te betalen. Daarom wordt er jaarlijks een bedrag bij je inkomen opgeteld: het eigenwoningforfait.

In 2026 is dit 0,35% van de WOZ-waarde van je woning. Bij een WOZ-waarde van €400.000 is dat €1.400 per jaar extra belastbaar inkomen.

Hypotheekrenteaftrek — de tegenhanger

Tegenover het eigenwoningforfait staat de hypotheekrenteaftrek. De rente die je betaalt over je hypotheek mag je aftrekken van je belastbaar inkomen — waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt. Dit geldt alleen voor de hoofdwoning en onder bepaalde voorwaarden.

De combinatie van eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek is voor de meeste huiseigenaren met een hypotheek gunstig: de aftrek is doorgaans veel hoger dan de bijtelling.

4. Eenmalig aftrekbare kosten bij aankoop

Rondom de aankoop maak je kosten die je eenmalig mag aftrekken in je belastingaangifte over het jaar van aankoop. Dit verlaagt je belastbare inkomen en betekent dat je een deel terugkrijgt.

Wel aftrekbaar:

• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• Taxatiekosten — mits verplicht voor de hypotheek
• Bemiddelings- en advieskosten van je hypotheekadviseur

Niet aftrekbaar:

• Notariskosten voor de transportakte (eigendomsoverdracht)
• Makelaarskosten
• Overdrachtsbelasting

Wat betaal je totaal aan bijkomende kosten?

De belastingen zijn onderdeel van de bredere kosten koper — de bijkomende kosten die je bovenop de koopsom betaalt. Denk naast de overdrachtsbelasting ook aan notariskosten, taxatiekosten en eventuele makelaarskosten.

Bij een bestaande woning van €400.000 liggen de totale kosten koper doorgaans tussen de 4% en 6% van de koopsom — zonder startersvrijstelling. Met vrijstelling zakt dat naar 2% tot 4%.

Veelgestelde vragen