Stappenplan huis verkopen: van verkoopklaar tot overdracht

Je huis verkopen begint niet bij de makelaar, maar bij twee dingen die je zelf moet regelen: je woning verkoopklaar maken en je energielabel. Zonder geldig energielabel mag je woning niet eens geadverteerd worden. Op deze pagina staat het hele verkooptraject als stappenplan, van de eerste voorbereiding tot de sleutels bij de notaris. Per stap lees je wat je moet doen, wanneer het moet en wat het kost.

Zo werkt dit stappenplan

Een verkoop loopt in zes stappen. De eerste drie doe je vóórdat je woning online gaat, de laatste drie zodra er een koper is. Het meeste werk zit aan het begin en aan het eind: de voorbereiding bepaalt je vraagprijs, en de weken vóór de overdracht bepalen of alles op tijd geregeld is.

In Mijn HuisAssist staat dit traject klaar als je eigen verkoopdossier. Je ziet de stappen op volgorde met de deadlines erbij, en het dossier haalt de gegevens van je adres er zelf bij: de geschatte woningwaarde, de WOZ-waarde en of er al een geldig energielabel op je woning staat. Staat dat er nog niet, dan zie je dat meteen als open stap.

Stap 1: maak je woning verkoopklaar

De eerste indruk op de foto's bepaalt hoeveel bezichtigingen je krijgt, en het aantal bezichtigingen bepaalt je onderhandelingspositie. Dit is de goedkoopste stap met het grootste effect.

Loop je woning langs met de ogen van een koper. Werk achterstallig schilderwerk weg, repareer de kleine dingen die iedereen opmerkt, en ruim op tot de ruimtes groter ogen dan ze zijn. Alles wat je nu doet moet klaar zijn vóórdat de fotograaf komt, want de foto's zijn maanden later nog steeds je etalage.

Overweeg je een grotere ingreep? Kijk dan eerst of hij zich terugverdient. Niet elke verbouwing komt terug in de verkoopprijs.

Stap 2: vraag je energielabel aan

Een geldig energielabel is wettelijk verplicht bij verkoop. De labelklasse moet al in je advertentie staan, en het definitieve label moet er uiterlijk bij de overdracht zijn. Verkoop je zonder label, dan riskeer je een boete van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Een label wordt opgenomen door een erkende EPA-adviseur en is tien jaar geldig. Check dus eerst of er nog een geldig label op je adres staat: labels van vóór 2021 lopen inmiddels af. De opname duurt ongeveer een uur en de kosten liggen doorgaans tussen de honderd en driehonderd euro, afhankelijk van je woningtype.

Wil je weten of jouw label nog loopt en wat een opname kost? Bekijk de geldigheid van energielabels en de kosten van een energielabel.

Stap 3: bepaal de waarde van je woning

Voordat je over een vraagprijs praat, wil je een realistisch beeld van wat je woning waard is. Er zijn drie manieren en ze doen niet hetzelfde.

Een gratis waardebepaling doet een verkoopmakelaar tijdens de kennismaking. Hij kijkt naar je woning en naar wat vergelijkbare huizen in de buurt hebben opgebracht, en geeft een prijsindicatie. Kosteloos, maar niet officieel.

Een taxatie is een gevalideerd rapport van een onafhankelijke taxateur. Dat kost geld, maar je hebt het nodig als een bank ernaar vraagt, bijvoorbeeld voor een overbruggingskrediet als je zelf ook koopt. Voor het bepalen van je vraagprijs is een taxatie meestal niet nodig.

De woningwaarde-indicatie in je dossier is de snelste: een bandbreedte op basis van marktdata, direct zichtbaar bij je adres, samen met je WOZ-waarde als vergelijkingspunt.

Stap 4: kies je verkoopmakelaar en je vraagprijs

Een verkoopmakelaar bepaalt samen met jou de vraagprijs en de strategie, zet je woning online, doet de bezichtigingen en onderhandelt namens jou. Daar betaal je courtage voor, meestal een percentage van de verkoopprijs. Die percentages en de opstartkosten verschillen per kantoor, dus het loont om te vergelijken.

Kijk niet alleen naar de courtage. Vraag ook naar het verkoopresultaat in jouw buurt: hoeveel woningen heeft dit kantoor het afgelopen jaar verkocht, hoe lang stonden ze te koop en hoe verhield de verkoopprijs zich tot de vraagprijs? Een makelaar die duizend euro goedkoper is maar vier weken langer nodig heeft, kost je uiteindelijk meer.

Verkoopmakelaars vergelijk je in Mijn HuisAssist. Je geeft je adres en je wensen door en krijgt offertes van makelaars die in jouw buurt actief zijn. De kennismaking die daaruit volgt is meteen je gratis waardebepaling uit stap 3.

Wil je het zelf doen? Dat kan, maar reken op meer werk. Je maakt zelf de presentatie, plant de bezichtigingen en voert de onderhandeling, en je regelt de koopakte via een notaris of een jurist.

Stap 5: bezichtigingen, bod en koopakte

Zodra je woning online staat komen de bezichtigingen. Zorg dat de woning er bij elke bezichtiging uitziet als op de foto's, en laat de bezichtiging over aan je makelaar. Kopers praten vrijer als de eigenaar er niet bij is.

Komt er een bod, dan onderhandel je niet alleen over de prijs. De opleveringsdatum, de ontbindende voorwaarden en wat er in de woning achterblijft zijn net zo belangrijk. Een bod van tienduizend euro hoger met een financieringsvoorbehoud van acht weken is niet per se het beste bod.

Als jullie eruit zijn wordt de koopakte opgesteld. Als verkoper heb je daarbij een informatieplicht: je vult de vragenlijst in over de staat van de woning en legt in de lijst van zaken vast wat er achterblijft en wat je meeneemt. Doe dat nauwkeurig, want verzwijgen van gebreken kan je later aansprakelijk maken.

Na het tekenen is de verkoop nog niet rond. De koper heeft drie dagen wettelijke bedenktijd en meestal een financieringsvoorbehoud van vier tot zes weken. Pas als die termijnen verstreken zijn is je woning definitief verkocht. In je dossier zet je die datums klaar, zodat je weet vanaf wanneer je verder kunt plannen.

Stap 6: de overdracht bij de notaris

De koper kiest het notariskantoor, want de koper betaalt de kosten. Jij tekent daar de akte van levering, waarmee de woning op naam van de koper komt. Je eigen hypotheek wordt uit de verkoopsom afgelost en wat overblijft is je overwaarde, die na het passeren op je rekening staat.

In de weken ervoor regel je de laatste dingen. Zeg je energiecontract, je opstalverzekering en je abonnementen op per de overdrachtsdatum, niet eerder, want tot dat moment ben jij nog eigenaar. Geef je verhuizing door aan de gemeente en boek je verhuizer ruim van tevoren.

Op de dag zelf loop je vlak vóór het tekenen samen met de koper door de woning en noteer je de meterstanden. Daarna teken je bij de notaris en gaan de sleutels over.

Wat kost het verkopen van je huis?

Als verkoper betaal je minder dan de koper, maar niet niets. Reken op deze posten:

• courtage van je verkoopmakelaar, meestal een percentage van de verkoopprijs, plus soms opstartkosten voor foto's en plattegronden;
• je energielabel, doorgaans honderd tot driehonderd euro, afhankelijk van je woningtype;
• opknapwerk en styling, wat je zelf bepaalt maar zich meestal terugverdient;
• doorhaling van je hypotheek bij het Kadaster, een klein bedrag dat de notaris verrekent;
• eventueel een taxatie, als je bank er om vraagt voor een overbruggingskrediet.

De notariskosten voor de akte van levering en de overdrachtsbelasting zijn voor rekening van de koper. Koop je zelf ook een woning, dan heb je daar wél met kosten koper te maken. Bereken je kosten koper alvast, zodat je weet hoeveel eigen geld je aankoop vraagt.

Verkoop je en koop je tegelijk?

De meeste verkopers zijn ook koper. Dan komen er twee vragen bij: hoeveel overwaarde houd je over, en heb je een overbruggingskrediet nodig om je nieuwe woning te kunnen kopen voordat de oude is overgedragen? Dat wil je weten vóórdat je een bod uitbrengt, niet erna. Een hypotheekadviseur rekent beide scenario's voor je door.

Loop daarnaast het stappenplan om een huis te kopen door, want de aankoopkant heeft zijn eigen deadlines. In Mijn HuisAssist kun je beide trajecten naast elkaar laten lopen, zodat je in één overzicht ziet wat er aan de verkoopkant en aan de koopkant nog openstaat.

Veelgestelde vragen over je huis verkopen

Zet je verkoopdossier klaar

Je hoeft dit traject niet uit je hoofd te doen. In Mijn HuisAssist staat je verkoopdossier klaar: de stappen op volgorde, de deadlines erbij, de gegevens van je adres er al in, en per stap de mogelijkheid om offertes aan te vragen en te vergelijken. Je logt in met je e-mailadres, een wachtwoord is niet nodig.