Gratis waardebepaling of taxatie? Het verschil

Je wilt weten wat je woning waard is. Misschien overweeg je te verkopen, wil je een nieuwe hypotheek of ben je nieuwsgierig naar je overwaarde. Dan stuit je al snel op twee termen: gratis waardebepaling en officiële taxatie.

Veel mensen denken dat het hetzelfde is. Dat is een misverstand dat je honderden euro's kan kosten — of ervoor zorgt dat je hypotheekaanvraag wordt afgewezen.

In dit artikel leggen we helder uit wat het verschil is, wanneer je wat nodig hebt en wat het kost in 2026.

Het verschil in één tabel

Wat is een gratis waardebepaling?

Een gratis waardebepaling is een servicebezoek van een makelaar. De makelaar loopt door je woning, bekijkt de staat van onderhoud, de afwerking, de ligging en vergelijkt dit met recente verkopen in de buurt. Op basis van marktkennis geeft hij een inschatting van de verkoopopbrengst.

Waar bestaat een waardebepaling uit?

• Visuele inspectie van de woning (geen juridische checks)
• Vergelijking met recent verkochte woningen in de buurt
• Inschatting van de vraagprijs voor verkoop
• Mondeling advies of beknopt document

Wanneer is een waardebepaling voldoende?

Een gratis waardebepaling is geschikt als je:

• Overweegt je woning te verkopen en een vraagprijs wilt bepalen
• Nieuwsgierig bent naar de huidige marktwaarde
• Wilt weten hoeveel overwaarde je ongeveer hebt
• Een makelaar wilt selecteren voor de verkoop

Belangrijk: Een gratis waardebepaling wordt nooit geaccepteerd door banken of hypotheekverstrekkers. Het is geen juridisch document.

Wat is een officiële taxatie?

Een taxatie is een formeel proces uitgevoerd door een onafhankelijk gecertificeerde taxateur. De taxateur heeft geen enkel belang bij de verkoop van je woning en beoordeelt de waarde volgens strikte landelijke richtlijnen (NWWI-normen).

Het resultaat is een uitgebreid, gevalideerd taxatierapport dat juridisch waterdicht is. Dit rapport bevat niet alleen de getaxeerde waarde, maar ook diepgaande analyses van bestemmingsplannen, kadastrale gegevens, bodemgesteldheid, energielabels en constructieve staat.

Waar bestaat een taxatierapport uit?

• Volledige woning-inspectie met metingen en fotodocumentatie
• Juridische checks (kadaster, bestemmingsplan, erfpacht)
• Energielabel en duurzaamheidskenmerken
• Vergelijkingsmateriaal met recente transacties
• Constructieve staat en onderhoudsstatus
• Validatie door NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut)

Wanneer is een taxatie verplicht?

Een officiële taxatie is verplicht bij:

Wat kost een taxatie in 2026?

De kosten van een officiële taxatie in 2026 liggen tussen de €500 en €900, afhankelijk van de woningwaarde, ligging en complexiteit.

Gemiddelde taxatiekosten per woningtype

Let op: De validatie door het NWWI zit bij deze bedragen inbegrepen. Vraag altijd of alle kosten zijn inbegrepen wanneer je een offerte opvraagt.

Desktop taxatie: goedkoper alternatief?

Een desktop taxatie (ook wel bureautaxatie genoemd) kost €75 – €150. De taxateur bezoekt de woning niet, maar bepaalt de waarde op basis van online data en kadastrale informatie.

Belangrijk: Niet alle banken accepteren een desktop taxatie. Bij een lening boven 90% van de woningwaarde is een fysieke taxatie meestal verplicht.

Waarom accepteert de bank geen gratis waardebepaling?

Dit is de meest gestelde vraag. Het antwoord is simpel: objectiviteit.

Een makelaar die hoopt jouw woning te verkopen, heeft er indirect baat bij om de waarde hoog in te schatten. Zo vergroot hij de kans dat jij voor hem kiest. Een bank wil absolute zekerheid over de waarde van het onderpand. Daarom eisen banken een onafhankelijk taxateur die geen enkel belang heeft bij de transactie.

Bovendien toetst een taxateur ook juridische aspecten — bestemmingsplan, erfpacht, bodemverontreiniging — die een makelaar niet controleert tijdens een waardebepaling.

Beslishulp: welke heb ik nodig?

Gebruik deze tabel om snel te bepalen wat jij nodig hebt:

Praktijkvoorbeelden

Voorbeeld 1: Lisa wil haar woning verkopen

Lisa overweegt te verhuizen. Ze wil weten wat haar woning waard is voordat ze besluit of ze gaat verkopen.

Oplossing: Lisa vraagt een gratis waardebepaling aan bij drie makelaars. Zo krijgt ze een goed beeld van de marktwaarde en kan ze tegelijk kennismaken met potentiële verkopmakelaars. Een taxatie is in dit geval niet nodig.

Kosten: €0

Voorbeeld 2: Mark koopt zijn eerste woning

Mark heeft een woning op het oog van €375.000. Hij wil een hypotheek afsluiten bij de bank.

Oplossing: Mark moet een officiële taxatie laten uitvoeren. De bank eist een NWWI-gevalideerd taxatierapport voordat ze de hypotheek goedkeurt. De taxateur bepaalt de waarde op €370.000. Mark moet nu €5.000 extra eigen geld inleggen, want de bank leent maximaal 100% van de getaxeerde waarde.

Kosten: €700 (fiscaal aftrekbaar)

Voorbeeld 3: Sophie wil oversluiten voor een lagere rente

Sophie heeft een hypotheek van €280.000 op een woning die nu veel meer waard is. Ze wil oversluiten naar een lagere rente en tegelijk €30.000 extra opnemen voor een verbouwing.

Oplossing: Sophie heeft een taxatie nodig. De taxateur bepaalt de waarde op €420.000. Zo kan Sophie maximaal €420.000 lenen (100% van de getaxeerde waarde). Na aftrek van de huidige hypotheek (€280.000) blijft er €140.000 over. Ruim genoeg voor de verbouwing van €30.000.

Kosten: €700 (fiscaal aftrekbaar als onderdeel van hypotheekkosten)

WOZ-waarde vs taxatie: het verschil

Veel mensen denken dat de WOZ-waarde van de gemeente hetzelfde is als een taxatie. Dit klopt niet.

Voorbeeld: In 2026 is je WOZ-waarde gebaseerd op de marktwaarde per 1 januari 2025. Als de huizenprijzen sindsdien zijn gestegen of gedaald, klopt de WOZ-waarde niet meer met de actuele marktwaarde.

Sommige banken accepteren de WOZ-waarde alleen als je minder dan 80% van de woningwaarde leent.

Duurzaamheid: steeds belangrijker bij taxaties

Tegenwoordig kijken taxateurs met een vergrootglas naar het en duurzaamheidskenmerken van je woning. Vroeger draaide het vooral om luxe afwerking en ruimte. Nu bepalen warmtepompen, isolatie en zonnepanelen steeds meer de waarde.

Een woning met energielabel A kan gemakkelijk €10.000 – €30.000 meer waard zijn dan een vergelijkbare woning met label D of E. Dit wordt zwart-op-wit vastgelegd in het taxatierapport en heeft direct invloed op de hoogte van je maximale hypotheek.

Tip: Wil je je woning verduurzamen? Lees dan alles over . Met de ISDE-regeling kun je tot €3.500 subsidie ontvangen voor isolatie en warmtepompen.

Kan ik taxatiekosten fiscaal aftrekken?

Ja, taxatiekosten zijn fiscaal aftrekbaar als de taxatie wordt gedaan voor het verkrijgen of verhogen van een hypotheek op je eigen woning. De Belastingdienst ziet taxatiekosten dan als financieringskosten die je éénmalig mag opvoeren in je belastingaangifte onder "aftrek eigenwoningkosten".

Niet aftrekbaar:

• Taxatie voor verkoop van je woning
• Taxatie voor een tweede woning of vakantiehuis
• Taxatie voor beleggingspanden

Bewaar altijd je factuur — je hebt deze nodig bij je aangifte.

Hoe vind je een goede taxateur?

Een taxateur moet aan strikte eisen voldoen:

• Ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
• Onafhankelijk (mag geen belang hebben bij de koop/verkoop)
• Kennis van de lokale markt
• Levert NWWI-gevalideerde rapporten

Tip: Vraag bij meerdere taxateurs een offerte op. Prijsverschillen van €100 – €200 voor dezelfde woning zijn geen uitzondering. Kijk niet alleen naar de prijs, maar ook naar snelheid, ervaring en reviews.

Via HuisAssist kun je eenvoudig offertes aanvragen bij gecertificeerde taxateurs in jouw regio. Zo ben je verzekerd van een betrouwbaar en erkend taxatierapport.

Taxatie bij scheiding of erfenis

Bij een scheiding of erfenis is een onafhankelijke taxatie cruciaal. Beide partijen moeten akkoord kunnen gaan met de vastgestelde waarde. Een gratis waardebepaling door een makelaar wordt dan niet geaccepteerd, omdat er twijfel kan ontstaan over de objectiviteit.

Bij scheiding: De taxateur bepaalt de waarde objectief, zodat de woning eerlijk kan worden verdeeld of uitgekocht.

Bij erfenis: De taxateur stelt de waarde vast voor de erfbelasting. De Belastingdienst accepteert alleen officiële taxatierapporten.

Kosten: €500 – €900, afhankelijk van woningtype en complexiteit.

Hoe lang is een taxatie geldig?

Een gevalideerd NWWI-taxatierapport is 6 maanden geldig voor hypotheekaanvragen. Na deze periode moet je een nieuwe taxatie laten uitvoeren als je een hypotheek wilt afsluiten.

Waarom? Huizenprijzen kunnen snel veranderen. In een stijgende of dalende markt kan de waarde binnen enkele maanden flink verschillen. Hypotheekverstrekkers willen zekerheid dat de getaxeerde waarde nog actueel is.

Samenvatting

De gouden regel: Heb je een hypotheek nodig of moet je een juridisch waterdichte waarde kunnen aantonen? Dan heb je een officiële taxatie nodig. Wil je alleen weten wat je woning ongeveer waard is voor verkoop? Dan volstaat een gratis waardebepaling.

Veelgestelde vragen

Hulp nodig bij je taxatie of Gerelateerde diensten