Huis Kopen Zonder Aankoopmakelaar
Door een huis te kopen zonder een bespaar je veel kosten in het aankoopproces en maak je zelf alle keuzes. Van zelf zoeken tot de onderhandelingen heb je de touwtjes in eigen handen. Je bent volledig zelfstandig en kunt direct communiceren met de verkopende partij.
HuisAssist helpt je bij het maken van de juiste keuzes bij het kopen van een huis zonder aankoopmakelaar. De persoonlijke assistent zorgt dat je goed bent voorbereid en helpt bij het vinden van de juiste specialisten voor de verschillende onderdelen van het koopproces.
Voor- en nadelen van kopen zonder makelaar
Wat doet een aankoopmakelaar?
Een begeleidt je gedurende het aankoopproces van een huis. Tijdens dit intensieve proces neemt de aankoopmakelaar een hoop werk uit handen:
- Zoeken naar geschikte woningen: De makelaar helpt bij het vinden van een huis dat past bij jouw wensen en budget
- Onderhandelen over de prijs: Een makelaar is goed op de hoogte van de huizenprijzen per regio
- Regelen van inspecties: Coördinatie van en andere onderzoeken
- Juridische begeleiding: Controle van contracten en ontbindende voorwaarden
- Netwerk: Vaak al eerder op de hoogte van huizen die op de markt komen
Doordat een makelaar veel werk uit handen neemt en er grote bedragen op het spel staan, is een aankoopmakelaar vaak prijzig. Door zelf op zoek te gaan naar een huis en zelf te onderhandelen bespaar je deze kosten.
Stap 1: Financiële situatie in kaart brengen
Voor de meeste mensen begint een huis kopen bij het scrollen door Funda. Toch is het verstandig om eerst een overzicht te hebben van je financiële mogelijkheden.
Bepaal je budget
Bereken hoeveel je kunt lenen met een of online rekentool.
Bereken alle kosten
Vergeet niet de : notariskosten, overdrachtsbelasting, , en eventuele verbouwingskosten.
Regel hypotheek voorwaardelijk
Een voorwaardelijke hypotheekofferte geeft je zekerheid en maakt je een serieuze koper.
Bouw spaargeld op
Je hebt eigen geld nodig voor de (circa 2-5% van de aankoopprijs).
Stap 2: Zelf zoeken naar een woning
Als je op de hoogte bent van je financiële situatie begint het zoeken pas echt. Als je zelf op zoek gaat is het belangrijk dat je een duidelijk beeld hebt van de huizenmarkt in de regio waar je zoekt.
Oriëntatie en marktonderzoek
- Bestudeer de lokale markt: Lees je in over de huizenprijzen in je zoekgebied en houd de verkoopprijzen een tijdje in de gaten
- Gebruik meerdere platformen: Naast Funda kun je ook kijken op Pararius, Jaap.nl en sociale media
- Schakel je netwerk in: Niet alle huizen verschijnen direct of überhaupt online
- Bezoek open huizen: Ook als je niet direct koopt, leer je de markt kennen
- Volg lokale ontwikkelingen: Nieuwe infrastructuur of bouwprojecten kunnen prijzen beïnvloeden
Waar let je op bij het zoeken?
Locatie
Buurt, voorzieningen, bereikbaarheid, toekomstige ontwikkelingen
Woningtype
Appartement, tussenwoning, hoekwoning, vrijstaand? Bekijk
Staat van onderhoud
Opknappertje of instapklaar? Bereken eventuele verbouwingskosten
Energielabel
Check het en bereken toekomstige energiekosten
Stap 3: Zelf bezichtigen
Zelf bezichtigen is niet lastig als je goed bent voorbereid. Daarnaast weet je zelf het beste wat je zoekt. Toch kan er ook veel misgaan als je zelf gaat bezichtigen. Met de checklist hieronder ga je voorbereid op stap naar je bezichtiging.
Bezichtigingschecklist
Voor de bezichtiging
- Maak een wensenlijstje met must-haves en nice-to-haves
- Plan bezichtigingen bij daglicht (niet in het donker of bij kunstlicht)
- Neem een vriend of familielid mee voor een tweede mening
- Bereid vragen voor over de woning en buurt
Tijdens de bezichtiging
- Maak voldoende foto's en eventueel video's
- Let op de bouwkundige staat (scheuren, vocht, geluiden)
- Test deuren, ramen, kranen en schakelaars
- Vraag naar recent uitgevoerd onderhoud
- Loop een rondje door de buurt (parkeren, geluidsoverlast, voorzieningen)
- Loop een extra rondje door het huis zonder de verkopende partij
Belangrijke vragen
- Vraag naar de onderzoeksplicht en bekende gebreken
- Vraag naar het en recente energierekeningen
- Vraag naar de gas/water/licht rekening van het afgelopen jaar
- Informeer naar VvE (bij appartement), servicekosten en reservefonds
- Vraag waarom de verkoper vertrekt
- Vraag naar de gewenste opleverdatum
Stap 4: Zelf onderhandelen
Als je de geschikte woning hebt gevonden, beginnen de onderhandelingen. Door zelf te onderhandelen heb je direct contact met de verkopende partij en kun je snel schakelen.
Onderhandelingsaanpak
Elke woning vraagt om een andere onderhandelingsaanpak. De aanpak hangt af van de markt, de verkoper en natuurlijk de koper.
Let bij de onderhandeling op:
- De vraagprijs versus marktwaarde
- Hoe lang het huis al te koop staat
- Hoeveel andere gegadigden er zijn
- De opleverdatum
- De roerende zaken (wat blijft achter?)
- De ontbindende voorwaarden
Bod uitbrengen
Vervolgens breng je zelf een bod uit bij de verkoper. Dit kan:
- Schriftelijk per brief
- Per e-mail
- Telefonisch
- Via de website van de verkoopmakelaar
- Via een online biedingssysteem
Onderhandelen
Het onderhandelen begint als de verkoper een tegenbod uitbrengt of expliciet meldt dat de onderhandeling is gestart. In het geval dat er meerdere onderhandelingen lopen met andere bieders zal de verkoopmakelaar dit laten weten.
Belangrijke punten:
- De verkoper mag de vraagprijs achteraf verhogen of verlagen
- Bij veel bieders kan de verkoper een biedingsprocedure instellen
- Blijf realistisch en emotioneel niet te gehecht raken
- Overleg eventueel met een over de marktwaarde
(On)roerende zaken
Onroerende zaken horen bij het huis en vallen onder de koop. Roerende zaken zoals banken, kasten of ander meubilair vallen hierbuiten.
Tussen onroerende en roerende zaken zit een grijs gebied wat juridische problemen kan opleveren:
| Onroerend (hoort bij huis) | Grijs gebied | Roerend (niet bij huis) |
|---|---|---|
| Cv-ketel | Gordijnen & rails | Meubels |
| Keuken (vast) | Lampen | Wasmachine |
| Vaste kasten | Tuinmeubels | Droger |
| Tegels & vloeren | Tuinhuisje | Tv & elektronica |
| Badkamer | Schuttingen | Servies |
Maak daarom een lijst met de verkoper over welke spullen achterblijven, welke met de verkoper meegaan en welke spullen overgenomen kunnen worden.
Ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden zorgen ervoor dat je niet direct vastzit aan de koop van een woning. Deze voorwaarden en de termijnlengte bepaal je voordat je het eerste bod uitbrengt.
Meest voorkomende ontbindende voorwaarden
Je mag van de koop afzien als je geen hypotheek krijgt. De termijn is meestal 2-4 weken. Zorg dat je deze termijn realistisch inschat en direct actie onderneemt bij je .
Je mag van de koop afzien als de bouwkundige keuring grote gebreken aantoont. Organiseer deze keuring direct na het akkoord op het bod. Vergelijk voor de beste prijs.
Als je eerst je eigen woning moet verkopen, kun je dit als voorwaarde opnemen. In een krappe markt accepteren verkopers deze voorwaarde vaak niet.
Als je NHG wilt aanvragen maar niet zeker bent of je hiervoor in aanmerking komt. De koopprijs mag niet hoger zijn dan €405.000 (2025).
Bij nieuwbouw: zekerheid dat er voldoende budget is voor het afbouwen van de woning.
In sommige gemeenten heb je een vergunning nodig om er te mogen wonen. Check dit vooraf bij de gemeente.
Stap 5: Na het akkoord
Als jullie tot een akkoord zijn gekomen, zijn er nog enkele belangrijke stappen:
Onderteken de koopovereenkomst
De verkoopmakelaar of stelt de koopovereenkomst op. Lees deze zorgvuldig door.
Organiseer de inspectie
Plan een binnen de termijn van de ontbindende voorwaarde.
Regel de hypotheek definitief
Lever alle benodigde documenten aan bij je .
Kies een notaris
De verzorgt de eigendomsoverdracht. Je mag zelf een notaris kiezen.
Regelen voor de overdracht
- Opstalverzekering afsluiten
- Gas, water, licht overzetten
- Verhuizing organiseren
- Eventuele verbouwing plannen
Hulp nodig tijdens het proces?
Ook als je zelf een huis koopt, heb je hulp nodig van specialisten:
Veelgestelde vragen
Een aankoopmakelaar kost gemiddeld €2.000 tot €4.000 of 1-2% van de aankoopprijs. Bij een woning van €400.000 bespaar je dus €4.000 tot €8.000. Let wel: je moet zelf veel meer tijd investeren en je loopt meer risico op fouten die je uiteindelijk geld kunnen kosten.
Onderhandelen vraagt ervaring en marktkennis. Het is zeker mogelijk om dit zelf te doen, maar je moet je goed voorbereiden. Bestudeer vergelijkbare verkoopprijzen in de buurt, ken de marktwaarde en blijf realistisch. Emoties kunnen je parten spelen, dus neem iemand mee die objectief kan meekijken.
Ook zonder aankoopmakelaar heb je nog steeds nodig: een voor je financiering, een voor de eigendomsoverdracht, en een voor de verplichte taxatie en eventuele bouwkundige keuring.
De grootste risico's zijn: te veel betalen door gebrek aan marktkennis, belangrijke gebreken over het hoofd zien, fouten maken in ontbindende voorwaarden, deadlines missen, en juridische problemen door onduidelijke afspraken. Zorg dat je goed bent voorbereid en schakel specialisten in waar nodig.
Ja, dat kan. Sommige makelaars bieden ook losse diensten aan, zoals alleen hulp bij onderhandelen of alleen contractcontrole. Dit kost minder dan volledige begeleiding. Je kunt ook eerst zelf beginnen en pas later een makelaar inschakelen als je merkt dat je hulp nodig hebt.
Doe grondig marktonderzoek door verkochte woningen in de buurt te bekijken (via Funda verkocht-functie). Schakel eventueel een in voor een waardering. Laat je niet leiden door emoties en houd vast aan je maximumbudget. Bij twijfel kun je ook een makelaar vragen om alleen de onderhandelingen te voeren.
Dat is geen probleem. De verkoopmakelaar vertegenwoordigt de verkoper, niet jou. Je communiceert gewoon via de verkoopmakelaar. Zij zorgen voor de communicatie en documentatie. Het kan zelfs voordelig zijn, omdat er dan één professionele partij is die het proces soepel laat verlopen.
Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar wordt sterk aangeraden. Voor circa €400-€800 krijg je inzicht in de staat van de woning en eventuele gebreken. Dit voorkomt dure verrassingen na de aankoop. Maak de keuring een ontbindende voorwaarde, zodat je van de koop af kunt als er grote gebreken zijn.
Tips voor succesvol kopen zonder makelaar
Wees goed voorbereid
Doe grondig onderzoek naar de lokale markt, prijzen en de woning zelf. Hoe beter voorbereid, hoe zekerder je bent.
Blijf objectief
Laat emoties niet de overhand nemen. Houd je aan je budget en wees bereid om weg te lopen als het niet past.
Vraag hulp waar nodig
Je hoeft niet alles zelf te doen. Schakel specialisten in voor hypotheek, taxatie en juridische zaken.
Maak alles schriftelijk
Alle afspraken en voorwaarden moeten schriftelijk worden vastgelegd om discussies te voorkomen.
Houd deadlines in de gaten
Mis geen deadlines van ontbindende voorwaarden. Stel een agenda op met alle belangrijke data.
Check alles dubbel
Laat contracten nakijken door iemand met verstand van zaken voordat je tekent.
Conclusie
Huis kopen zonder aankoopmakelaar kan je duizenden euro's besparen en geeft je volledige controle over het proces. Het vraagt wel meer tijd, energie en kennis van de woningmarkt. Met goede voorbereiding, de juiste specialisten en deze handleiding kun je succesvol zelfstandig een huis kopen.
Twijfel je toch of zoek je ondersteuning bij specifieke stappen? Bekijk dan onze overzichten van , en in jouw regio.
Ontvang offertes bij jou in de buurt
Kom in contact met de beste professionals bij je persoonlijke wensen.
- Gebaseerd op data
- Geen verplichtingen
- Snel & gemakkelijk