Startersvrijstelling 2026 stijgt naar 555.000 euro

In 2026 kopen starters voor het eerst een woning met een ruimere startersvrijstelling in handen. De grens voor vrijstelling van overdrachtsbelasting stijgt van 525.000 naar 555.000 euro, de NHG-grens gaat omhoog naar 470.000 euro en de lonen stijgen dit jaar gemiddeld 4,3%. Toch zijn er voorwaarden en valkuilen die je niet wilt missen.

Starters tot 35 jaar betalen in 2026 geen 2% overdrachtsbelasting op woningen tot 555.000 euro. De NHG-grens stijgt naar 470.000 euro. Let op: de Belastingdienst kijkt naar zowel de koopsom als de taxatiewaarde.

Startersvrijstelling stijgt naar 555.000 euro

De startersvrijstelling vrijwaart je van de 2% overdrachtsbelasting bij de aankoop van jouw eerste woning. In 2026 is de grens met 30.000 euro verhoogd ten opzichte van vorig jaar. Op een woning van 400.000 euro scheelt dat 8.000 euro kosten aan de notaristabel - geld dat dan niet opgaat aan belasting maar in de woning zit.

Voorwaarden

Je hebt recht op de startersvrijstelling als:

• Je meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent op de datum van de notariële overdracht
• Je de vrijstelling nooit eerder hebt gebruikt
• Je zelf in de woning gaat wonen (hoofdverblijfcriterium)
• Zowel de koopsom als de taxatiewaarde onder de 555.000 euro liggen

Die laatste voorwaarde is een bekende valkuil. De Belastingdienst hanteert de hoogste van de twee waarden. Koop je een woning voor 548.000 euro maar taxeert die op 560.000 euro? Dan vervalt de vrijstelling alsnog. Een onafhankelijke taxateur kan de waarde vooraf bepalen, zodat je niet voor verrassingen staat bij de notaris.

NHG-grens stijgt naar 470.000 euro

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) beschermt je als je door onvoorziene omstandigheden de hypotheek niet meer kunt betalen. In 2026 stijgt de grens van 450.000 naar 470.000 euro Financier je ook energiebesparende maatregelen, dan mag je tot 498.200 euro lenen met NHG.

Voordelen van NHG voor starters:

• Gemiddeld 0,3 tot 0,5% lagere hypotheekrente doordat het risico voor de geldverstrekker lager is
• Borgtochtprovisie van 0,4% van het hypotheekbedrag (eenmalig)
• Bescherming bij arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden

Bij een hypotheek van 400.000 euro kost de borgtochtprovisie 1.600 euro. De lagere rente verdient dat voor de meeste kopers binnen het eerste jaar terug.

Overzicht regelingen starter 2025 vs. 2026

Bron: Belastingdienst, NHG.nl, 2026

Leenruimte in 2026 hoger door loonstijging

Door CAO-loonstijgingen van gemiddeld 4,3% dit jaar kunnen twee modale inkomens circa 14.000 euro meer lenen dan in 2025. Dat helpt starters de kloof tussen leenvermogen en woningprijzen iets te dichten.

Houd ook rekening met de gevolgen van de ECB-renteverhoging van 11 juni 2026. Variabele hypotheekrentes reageren het snelst. Voor langlopende vaste hypotheken is de impact nu nog beperkt, maar markten verwachten dit jaar nog twee tot drie verdere verhogingen. Een hypotheekadviseur berekent wat dit voor jouw specifieke situatie betekent.

Timing: de datum van overdracht is bepalend

Het grensbedrag wordt bepaald door de datum van de notariële overdracht, niet de datum van de koopovereenkomst. Heb je in 2025 een woning gekocht maar vindt de overdracht in 2026 plaats? Dan geldt de grens van 555.000 euro niet de lagere grens van 525.000 euro.

Zorg dat de vrijstelling correct in de akte wordt verwerkt en leg via een verklaring bij de notaris vast dat je aan alle voorwaarden voldoet. Een aankoopmakelaar helpt je bij het bewaken van de timing en het optimaal benutten van alle startersregelingen.

Veelgestelde vragen

De startersvrijstelling en de hogere NHG-grens bieden in 2026 concrete financiële voordelen, maar vraag altijd vooraf een onafhankelijk taxatierapport op en laat jouw notaris de vrijstelling correct verwerken in de akte.