Funderingsproblemen raken bijna een half miljoen woningen dit verandert in 2026

Onder de Nederlandse woningvoorraad wankelt iets. Volgens cijfers die het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) dit voorjaar publiceerde, kampen op dit moment bijna 500.000 gebouwen met problemen aan de fundering. Tegen 2050 loopt dat aantal op naar zo'n 800.000 een verdubbeling die steeds nadrukkelijker zichtbaar wordt op de koopmarkt.

De Nationale Aanpak Funderingen

De urgentie heeft inmiddels de bestuurstafels bereikt. Rijk, gemeenten, waterschappen, woningcorporaties en kennisinstellingen werken sinds 2024 samen onder de noemer Nationale Aanpak Funderingen, zo bevestigt Volkshuisvesting Nederland. Voor die aanpak is tot eind 2028 € 56 miljoen vrijgemaakt.

Een deel van dat geld vloeit naar zes proefgebieden: Friesland, Emmen, Rivierenland, Rotterdam, Dordrecht en Zaanstad. Daar wordt in de praktijk getest welke hersteltechnieken, processen en financieringsmodellen het beste werken voor woningeigenaren.

Rotterdam pakt het als eerste aan

Rotterdam, een van de grootste brandhaarden, wachtte niet op de landelijke uitkomsten. De gemeente stelde per december 2025 een aangepaste subsidieregeling voor funderingsonderzoek vast. Eigenaren kunnen daardoor sneller en goedkoper laten beoordelen of hun pand op risicovolle houten palen rust.

Aanvullend draait Rotterdam met:

• een Funderingsloket voor persoonlijk advies
• een openbare funderingskaart per adres
• het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, waaruit leningen voor herstel beschikbaar zijn

Bij blokswijs herstel — waarbij meerdere panden in één rij tegelijk moeten worden aangepakt — kan de gemeente niet-meewerkende eigenaren zelfs aanschrijven.

Wat kost funderingsproblemen?

De financiële kant is fors. KCAF rekent voor dat herstelkosten in zware gevallen oplopen tot € 80.000 à € 120.000 per woning. Vastgoedmarkt en het FD schreven recent over wat funderingsschade doet met de verkoopprijs: een rapport dat een houten paalfundering ontoelaatbaar verklaart, vertaalt zich vrijwel direct in een lager bod.

Bij rijtjeswoningen geldt bovendien dat één scheve buurman het hele blok in gevaar brengt — bouwkundig én juridisch.

Banken stellen steeds vaker eisen

Hypotheekverstrekkers vragen bij oudere panden in funderingsgevoelige gebieden steeds vaker om een onderbouwing van de funderingsstaat voordat de hypotheek wordt afgegeven. Wie koopt in delen van Rotterdam, Schiedam, Dordrecht, Zaanstad, Haarlem of Amsterdam — gebieden waar de bodem daalt of waar veel houten palen onder de grond liggen — kan ervan uitgaan dat de financier daar vragen over stelt.

Op de funderingsviewer van KCAF is per adres te zien hoe groot het risico is. Een taxateur kan je daarnaast vertellen wat een bekende of vermoeide funderingsstatus doet met de marktwaarde van een pand.

Wat kun je doen als koper of verkoper?

Een bouwkundige keuring geeft een breed beeld van de bouwkundige staat van een woning. Specifiek voor funderingsrisico is een fase 0 funderingsonderzoek de slimste eerste stap: een betaalbare check op basis van bouwjaar, bodemgesteldheid, grondwaterpeil en de funderingskaart van de gemeente.

Voor verkopers is zo'n rapport het verschil tussen een vlotte transactie en een onderhandeling waarin de koper duizenden euro's van het bod schrapt.

Voor kopers is het de manier om niet pas na de overdracht te ontdekken dat het pand op zinken palen staat. De Telegraaf interviewde eerder dit jaar bewoners die voor die schok stonden — herstelkosten van een ton bovenop een verse hypotheek.

De boodschap van KCAF is in 2026 consistent: weten waar je staat is goedkoper dan repareren wat je niet zag aankomen. Met de groei van het aantal probleemwoningen, de aanscherping van het Rotterdamse beleid en de oplettender opstelling van banken wordt de fundering een vaste vraag in elk koop- of verkoopgesprek.

"Wat we in de praktijk steeds vaker zien: kopers komen er pas tijdens de NWWI-taxatie achter dat er een fase 0 funderingsonderzoek nodig is. Dat is een stressvolle verrassing — zeker als de hypotheekaanvraag al loopt.

De financiering vertraagt, de overdracht schuift op en beide partijen zitten in onzekerheid. Mijn advies aan verkopers: laat de quickscan al uitvoeren vóórdat de woning in de verkoop gaat. Je weet dan vooraf in welke risicoklasse je woning valt, je voorkomt vertraging én je geeft kopers meteen duidelijkheid. Dat maakt het verkoopproces voor iedereen een stuk soepeler."

— Bart Strietman, medeoprichter HuisAssist

Veelgestelde vragen