ECB verhoogt rente voor het eerst in bijna drie jaar
Op 11 juni 2026 verhoogde de ECB de rente naar 2,25%. Rabobank verwacht dat huizenprijzen dit jaar nog maar 2,8% stijgen en het aantal transacties daalt. Wat betekent dit voor je?
Op 11 juni 2026 verhoogde de Europese Centrale Bank de rente voor het eerst in bijna drie jaar. De depositofaciliteit stijgt met 25 basispunten naar 2,25%, effectief per 17 juni. Twee dagen eerder publiceerde Rabobank zijn meest recente kwartaalbericht: de woningmarkt koelt zichtbaar af, huizenprijzen groeien dit jaar gemiddeld nog maar 2,8% en het aantal transacties daalt naar verwachting naar 227.000.
De ECB verhoogt de rente voor het eerst sinds september 2023. Rabobank verwacht stabiliserende huizenprijzen voor de rest van 2026 en minder woningverkopen.
Waarom de ECB de rente verhoogt
De aanleiding is de opgelopen inflatie door het conflict in het Midden-Oosten. Door de beperkte doorvoer van olie en gas door de Straat van Hormuz stijgen energieprijzen en bouwmaterialen. Rabobank verwacht dat de HICP-inflatie dit jaar uitkomt op 3,0% en volgend jaar verder oploopt naar 3,9%. De ECB reageert hierop met de eerste renteverhoging na een lange reeks dalingen in 2024 en 2025.
Markten rekenen op twee tot drie verdere verhogingen dit jaar. De 10-jaars swaprente staat begin juni al circa 30 basispunten hoger dan eind februari.
Wat dit voor jouw hypotheek betekent
Variabele hypotheken passen zich doorgaans binnen 1 tot 3 maanden aan na een ECB-besluit. Vaste hypotheken worden pas bij herziening geraakt. De gemiddelde 10-jaars hypotheekrente ligt nu tussen de 3% en 4%.
Toch hoeft dit niet te betekenen dat jouw leenruimte krimpt. Door de CAO-loonstijging van gemiddeld 4,3% dit jaar kunnen twee modale inkomens circa 14.000 euro meer lenen dan in 2025. Dat is het effect van hogere lonen gecombineerd met de renteschijven die het Nibud hanteert bij het berekenen van de maximale financieringslast.
Woningmarkt koelt af
Rabobank spreekt in zijn kwartaalbericht van 9 juni van het "einde van de prijsrally". Huizenprijzen stijgen in 2026 gemiddeld nog 2,8%, maar dit is voornamelijk een overloopeffect: de prijzen lagen begin 2026 al hoger door stijgingen in de tweede helft van 2025. Binnen 2026 vlakken de prijzen verder af.
| Indicator | 2025 | 2026 (prognose) | 2027 (prognose) |
|---|---|---|---|
| Huizenprijsgroei (j-o-j) | tot 11,9% (piek nov.) | 2,8% | 2,0% |
| Woningverkopen | 239.000 | 227.000 | 200.000 |
| HICP-inflatie | ca. 2,5% | 3,0% | 3,9% |
| Werkloosheid | 3,9% | 4,2% | 4,5% |
Bron: Rabobank RaboResearch, CBS/Kadaster, juni 2026
Drie factoren remmen de markt. Ten eerste de verslechterde betaalbaarheid door eerdere hoge prijsstijgingen. Ten tweede de uitpondgolf - het tijdelijke extra aanbod van beleggers die huurwoningen verkopen aan gewone kopers. Ten derde de geopolitieke onzekerheid: ruim een derde van de NVM-makelaars ziet dat aspirant-kopers voorzichtiger en meer afwachtend worden en minder bezichtigingen aanvragen. De uitpondgolf heeft de piek bereikt en zakt langzaam terug.
Grote regionale verschillen
De markt is niet overal gelijk. In Groot-Amsterdam stegen huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2026 slechts 2,4%, nauwelijks meer dan de inflatie. Oost-Groningen is de uitschieter met een verwachte +6% voor heel 2026. Utrecht (+4,7%) en Flevoland (+3,7%) laten een duidelijke afkoeling zien ten opzichte van de dubbele cijfers van 2024.
De verklaring ligt in het aanbod: steden met veel huurwoningen zien meer aanbod door de uitpondgolf, wat de prijsontwikkeling tempert. Landelijke gebieden kennen dat extra aanbod nauwelijks en blijven relatief krap.
Wat dit betekent als je nu koopt of verkoopt
Als koper is het huidige moment genuanceerd. De rente stijgt, maar de prijsontwikkeling vlakt af en de loonstijging beschermt jouw leenruimte deels. Een woning laten taxeren helpt je scherp te onderhandelen in een markt waar overbieden minder vanzelfsprekend is.
Als verkoper is het aanbod toegenomen en worden kopers kritischer. Realistische prijsstelling en goede presentatie worden steeds belangrijker. Het aantal transacties daalt komende jaren, wat betekent dat woningen langer te koop staan.
Woningbouw staat bovendien onder druk door netcongestie. Op veel locaties is geen stroomaansluiting beschikbaar voor nieuwe woningen, een knelpunt dat het woningaanbod de komende jaren beperkt houdt.
Bereken jouw leenruimte bij de actuele rente
De markt verandert snel. Een hypotheekadviseur berekent jouw persoonlijke situatie op basis van de meest recente ECB-rente en jouw inkomen.
Veelgestelde vragen
Variabele hypotheken passen zich doorgaans binnen 1 tot 3 maanden aan. Vaste hypotheken worden pas bij herziening geraakt. De gemiddelde 10-jaars hypotheekrente ligt nu tussen de 3% en 4%. Laat een hypotheekadviseur jouw situatie doorrekenen.
Rabobank verwacht een gemiddelde prijsstijging van 2,8% over heel 2026, maar dat is grotendeels een overloopeffect van 2025. Binnen 2026 vlakken de prijzen verder af en verwacht Rabobank stabilisatie.
Oost-Groningen spant de kroon met een verwachte prijsstijging van 6% in heel 2026. Amsterdam en de regio Haarlem blijven achter met circa 1% stijging, mede door het grote aanbod van ex-huurwoningen.
Rabobank verwacht 227.000 transacties in 2026, een daling ten opzichte van de 239.000 in 2025. In 2027 daalt dit verder naar 200.000, doordat de uitpondgolf uitdooft en minder nieuwbouw wordt opgeleverd.
De combinatie van een stijgende ECB-rente en een afkoelende woningmarkt maakt dit een moment waarop goede voorbereiding het verschil maakt, of je nu koopt, verkoopt of jouw hypotheek wilt herzien.
Ontvang offertes bij jou in de buurt
Kom in contact met de beste professionals bij je persoonlijke wensen.
- Gebaseerd op data
- Geen verplichtingen
- Snel & gemakkelijk