Lineaire Hypotheek: Voor- en Nadelen Volledig Uitgelegd

Wat is een lineaire hypotheek?

Een lineaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je elke maand precies hetzelfde bedrag aflost. Omdat je iedere maand hetzelfde aflost maar steeds minder rente betaalt (je hebt immers een lagere restschuld), dalen je maandlasten geleidelijk tijdens de looptijd van de hypotheek. Dit maakt de lineaire hypotheek uniek ten opzichte van de populaire annuïteitenhypotheek.

Hoe werkt een lineaire hypotheek precies?

Bij een lineaire hypotheek los je je hypotheek volledig af binnen de overeengekomen looptijd door elke maand een vast aflossingsgedeelte te betalen. Het lineaire mechanisme werkt als volgt:

Het lineaire aflossingsmechanisme

Maand 1:

• Aflossing: €833 (€300.000 ÷ 360 maanden)
• Rente: €1.000 (4% van €300.000 per jaar)
• Bruto maandlast: €1.833
• Restschuld: €299.167

Maand 180 (15 jaar later):

• Aflossing: €833 (altijd hetzelfde)
• Rente: €500 (4% van €150.000 per jaar)
• Bruto maandlast: €1.333
• Restschuld: €150.000

Laatste maand (maand 360):

• Aflossing: €833 (altijd hetzelfde)
• Rente: €3 (4% van €833 per jaar)
• Bruto maandlast: €836
• Restschuld: €0

Rekenvoorbeeld: Lineaire hypotheek €300.000

Stel je neemt een lineaire hypotheek af van €300.000 met een rente van 4% en een looptijd van 30 jaar:

Totaal betaald over 30 jaar: €481.000

• Waarvan aflossing: €300.000
• Waarvan rente: €181.000

Vergelijking met annuïtair:

• Lineair totale rente: €181.000
• Annuïtair totale rente: €215.520
• Besparing: €34.520 met lineair!

Voor- en nadelen op een rij

Voordelen van een lineaire hypotheek

1. Laagste totale rentekosten

Het grootste voordeel van een lineaire hypotheek is dat je significant minder rente betaalt over de gehele looptijd. Dit komt doordat je vanaf dag één maximaal aflost, waardoor je restschuld sneller daalt.

Rekenvoorbeeld besparing (€300.000, 4%, 30 jaar):

• Lineaire hypotheek: €181.000 aan rente
• Annuïteitenhypotheek: €215.520 aan rente
• Besparing: €34.520
• Percentage: 16% goedkoper over looptijd!

Bij hogere hypotheken is dit verschil nog groter:

• €500.000: besparing van circa €58.000
• €700.000: besparing van circa €81.000

2. Dalende maandlasten

Je bruto maandlast daalt elke maand een klein beetje. Dit betekent dat je in de loop der jaren steeds meer financiële ruimte krijgt. Dit is ideaal voor mensen die verwachten dat hun inkomen stabiel blijft of misschien zelfs daalt (bijvoorbeeld bij pensioen).

Praktijkvoorbeeld daling:

• Start: €1.833 per maand
• Na 10 jaar: €1.500 per maand (€333 minder)
• Na 20 jaar: €1.167 per maand (€666 minder)
• Na 30 jaar: €836 per maand (€997 minder)

3. Snelle vermogensopbouw

Omdat je vanaf het begin maximaal aflost, bouw je snel vermogen (equity) op in je woning. Dit is voordelig als:

• Je binnen 10-15 jaar wilt verhuizen naar een duurdere woning
• Je snel schuldenvrij wilt zijn
• Je overwaarde wilt gebruiken voor verbouwing of verduurzaming
• Je zekerheid wilt van opgebouwd vermogen

Vergelijking restschuld na 10 jaar (€300.000):

• Lineaire hypotheek: €200.000 (33% afgelost)
• Annuïteitenhypotheek: €233.152 (22% afgelost)
• Verschil: €33.152 meer vermogen opgebouwd!

4. Minder risico bij verhuizing

Door de snelle aflossing heb je bij verkoop vaak meer overwaarde. Dit verkleint het risico dat je met een restschuld blijft zitten als de woningmarkt daalt. Ook kun je bij verhuizing eerder doorstromen naar een duurdere woning.

Scenario woningwaarde daalt 10%:

• Oorspronkelijke aankoop: €300.000
• Na 10 jaar waarde gedaald naar: €270.000
• Lineaire restschuld: €200.000 → overwaarde €70.000 ✓
• Annuïtair restschuld: €233.152 → overwaarde €36.848

5. Financiële rust op lange termijn

Weten dat je maandlasten elk jaar dalen geeft veel mensen financiële rust. Vooral handig bij:

• Aanloop naar pensioen
• Mogelijke inkomensdalingen
• Onzekere arbeidsmarktsituatie
• Voorkeur voor dalende verplichtingen

6. Geschikt voor oudere kopers

Voor kopers van 45+ is de lineaire hypotheek vaak ideaal omdat:

• Je snel schuld reduceert richting pensioen
• Dalende lasten passen bij dalend inkomen later
• Vermogensopbouw belangrijker wordt
• Minder lang profiteert van hypotheekrenteaftrek

7. Eigenwoningforfait effect

Bij een lineaire hypotheek is het eigenwoningforfait relatief gezien belangrijker omdat je sneller minder rente betaalt. Het eigenwoningforfait (0,35% van WOZ-waarde in 2025) vermindert het netto voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Voorbeeld eigenwoningforfait:

• WOZ-waarde woning: €400.000
• Eigenwoningforfait: €400.000 × 0,35% = €1.400 per jaar
• Dit bedrag wordt bij je inkomen opgeteld
• Effectieve vermindering netto voordeel: €1.400 × 37,48% = €525 per jaar

Bij een lineaire hypotheek merk je dit effect eerder omdat je sneller minder rente betaalt.

Nadelen van een lineaire hypotheek

1. Hogere startlasten

Het grootste nadeel is dat je in het begin aanzienlijk hogere maandlasten hebt dan bij een annuïteitenhypotheek. Dit maakt het lastiger om de hypotheek te krijgen en vraagt een hoger inkomen.

Vergelijking startlasten (€300.000, 4%):

• Lineair jaar 1: €1.833 bruto / €1.458 netto
• Annuïtair jaar 1: €1.432 bruto / €1.057 netto
• Verschil: €401 bruto / €401 netto per maand meer!

Berekening netto (lineair): €1.833 bruto - €375 renteaftrek (€1.000 rente × 37,48%) = €1.458

Dit betekent dat je voor een lineaire hypotheek ongeveer 15-20% meer inkomen nodig hebt om te voldoen aan de toetsing door de bank.

2. Strengere inkomenseisen

Omdat banken toetsen op de hoogste maandlast (de eerste maanden), heb je een hoger inkomen nodig om dezelfde hypotheek te krijgen. Wil je weten hoeveel je kunt lenen? Lees meer over hypotheek berekenen.

Dit betekent:

• Minder leencapaciteit bij hetzelfde inkomen
• Moeilijker om hypotheek goedgekeurd te krijgen
• Starters hebben vaak niet voldoende inkomen

Inkomensvergelijking (€300.000 lenen, 4%):

• Voor lineaire hypotheek nodig: circa €65.000 bruto per jaar
• Voor annuïtaire hypotheek nodig: circa €55.000 bruto per jaar
• Verschil: €10.000 meer inkomen vereist

3. Minder hypotheekrenteaftrek in het begin

Omdat je minder rente betaalt (door snelle aflossing), krijg je ook minder hypotheekrenteaftrek. Dit maakt je netto lasten in het begin relatief hoog, juist wanneer je inkomen mogelijk nog lager is.

Renteaftrek vergelijking jaar 1:

• Lineair: €1.000 rente/maand → €375 aftrek (37,48%) → €1.458 netto
• Annuïtair: €1.000 rente/maand → €375 aftrek (37,48%) → €1.057 netto

4. Niet geschikt voor starters

Door de hoge startlasten en inkomensvereisten is een lineaire hypotheek meestal niet geschikt voor starters die:

• Beperkt inkomen hebben
• Maximale koopkracht nodig hebben
• Verwachten dat inkomen stijgt
• Lage beginlasten willen

Een annuïteitenhypotheek is voor starters vrijwel altijd de betere keuze.

5. Minder flexibel bij wisselend inkomen

Als je wisselend inkomen hebt (ZZP, flex) kan de hoge vaste beginlast een probleem zijn. Bij een annuïteitenhypotheek heb je lagere startlasten en meer financiële buffer.

Voor wie is een lineaire hypotheek geschikt?

De lineaire hypotheek is beter geschik voor hogere inkomens, oudere kopers, doorstromers met overwaarde, conservatieve beleggers en mensen met dalend inkomen perspectief. Het is minder geschikt voor starters en mensen met wisselend inkomen.

Ideaal voor deze situaties:

Minder geschikt voor:

Vergelijking met andere hypotheekvormen

Benieuwd naar alle beschikbare opties? Lees ons uitgebreide artikel over welke hypotheekvormen er zijn.

Lineair vs. Annuïtair

Besparing bij lineair (€300.000, 30 jaar, 4%):

• Totaal: €34.520 minder rente betaald
• Per jaar: circa €1.150 gemiddeld
• Per maand: circa €96 gemiddeld

Lees meer over de annuïteitenhypotheek.

Lineair vs. Aflossingsvrij

Een aflossingsvrije hypotheek is het tegenovergestelde: je lost helemaal niet af en betaalt alleen rente. Dit is tegenwoordig zeer beperkt mogelijk (max 50% van woningwaarde) en heeft grote nadelen:

Belangrijkste verschillen:

• Lineair: snelle aflossing, vermogensopbouw
• Aflossingsvrij: geen aflossing, schuld blijft
• Lineair: laagste totaalkosten (€181.000)
• Aflossingsvrij: hoogste totaalkosten (€360.000 bij volledig aflossingsvrij)
• Lineair: volledige hypotheekrenteaftrek
• Aflossingsvrij: geen renteaftrek voor nieuwe hypotheken

Berekenen: kan jij een lineaire hypotheek krijgen?

Vuistregel inkomenseis

Voor een lineaire hypotheek geldt als vuistregel:

• Minimaal inkomen nodig: hypotheeksom ÷ 4,5 + 20%
• Voor €300.000: minimaal €74.000 bruto per jaar
• Voor €400.000: minimaal €98.000 bruto per jaar
• Voor €500.000: minimaal €122.000 bruto per jaar

Toetsing door de bank

Banken toetsen op basis van de hoogste maandlast en hanteren deze richtlijnen:

1. Maximaal 50% van bruto inkomen
2. Minimale buffer voor overige kosten
3. Berekening met hogere toetsrente
4. Studieschuld wordt zwaar meegewogen

Rekenvoorbeeld toetsing:

• Bruto inkomen: €70.000 per jaar = €5.833 per maand
• Maximaal 50% = €2.917 beschikbaar
• Lineaire eerste maandlast €300k: €1.833
• Resteert: €1.084 voor overige lasten
• Conclusie: net voldoende ✓

Combinatie met studieschuld

Bij studieschuld wordt je leencapaciteit extra beperkt. De lineaire hypotheek is dan vaak helemaal niet mogelijk omdat:

• Studieschuld al inkomen reduceert
• Hogere startlast lineair extra beperking geeft
• Combinatie maakt maximale hypotheek veel lager

Effect studieschuld €20.000 op lineaire hypotheek:

• Zonder schuld: €300.000 mogelijk
• Met schuld: €250.000 mogelijk
• Reductie: €50.000 (17% minder)

Tips bij het afsluiten van een lineaire hypotheek

1. Check of je het inkomen hebt

Laat je leencapaciteit vooraf goed berekenen door een hypotheekadviseur. Deze kan precies aangeven of een lineaire hypotheek voor jou mogelijk is en wat je maximaal kunt lenen.

2. Bereken je lange termijn scenario

Een lineaire hypotheek is alleen zinvol als je:

• De hogere startlast minstens 10 jaar kunt dragen
• Verwacht in de woning te blijven tot aflossing
• Geen grote uitgaven plant die inkomen aantasten
• Voldoende buffer hebt voor onverwachte kosten

Maak een financieel plan voor:

• Komende 5 jaar: zijn hogere lasten haalbaar?
• Komende 10 jaar: blijft inkomen stabiel?
• Komende 20 jaar: wat zijn pensioenplannen?

3. Vergelijk totaalkosten

Laat je adviseur beide varianten doorrekenen:

• Totale rentekosten over looptijd
• Netto maandlasten per jaar
• Restschuld na 10/15/20 jaar
• Scenario bij vervroegde verkoop

4. Overweeg hybride oplossing

Sommige mensen kiezen voor een combinatie:

• 70% lineaire hypotheek (snel aflossen)
• 30% annuïtaire hypotheek (lage lasten)
• Beste van beide werelden

Voordeel hybride:

• Lagere startlast dan volledig lineair
• Goedkoper dan volledig annuïtair
• Flexibiliteit en zekerheid gecombineerd

5. Plan aflossing na rentevaste periode

Bij het einde van je rentevaste periode kun je:

• Doorgaan met lineaire aflossing bij nieuwe rente
• Overstappen naar annuïtair (lagere lasten)
• Oversluiten naar andere bank voor beste rente
• Extra aflossen als je vermogen hebt

6. Denk aan pensioen

Als je 45+ bent, bereken dan of je hypotheek afgelost is vóór pensioen:

• Standaard pensioenleeftijd: 67-68 jaar
• Bij 45 jaar: nog 22-23 jaar
• Bij 55 jaar: nog 12-13 jaar
• Mogelijk kortere looptijd overwegen

7. Overweeg Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Bij een woningwaarde tot €450.000 (2025) kun je een hypotheek met NHG afsluiten. Dit geldt ook voor lineaire hypotheken en biedt belangrijke voordelen:

Voordelen NHG:

• Vaak 0,1-0,2% rentevoordeel
• Bescherming bij betalingsproblemen (ziekte, werkloosheid, scheiding)
• Mogelijke kwijtschelding restschuld bij gedwongen verkoop
• Kosten: eenmalig 0,6% van de hypotheeksom

Rekenvoorbeeld rentevoordeel:

• Hypotheek €400.000
• Renteverschil 0,15%
• Besparing: €600 per jaar = €18.000 over 30 jaar
• NHG-kosten: €2.400 eenmalig
• Netto voordeel: €15.600

Veelgestelde vragen over lineaire hypotheek

Hulp nodig bij je hypotheekkeuze?

Het kiezen tussen een lineaire en annuïtaire hypotheek is een belangrijke beslissing met grote financiële gevolgen. Een lineaire hypotheek bespaart je duizenden euro's, maar vraagt wel een hoger inkomen. Wil je beide varianten doorgerekend krijgen voor jouw situatie?

Conclusie: Is een lineaire hypotheek iets voor jou?

Een lineaire hypotheek is de meest voordelige hypotheekvorm op de lange termijn als je aan de voorwaarden voldoet. Je bespaart tienduizenden euro's aan rente en bouwt snel vermogen op. De hypotheekvorm is vooral geschikt voor:

✅ Hogere inkomens (€70.000+) die ruim kunnen voldoen aan de toetsing

✅ Oudere kopers (45+) die snel willen aflossen richting pensioen

✅ Doorstromers met veel eigen geld die snelle aflossing willen

✅ Conservatieve beleggers die zekerheid verkiezen boven rendement

✅ Mensen met stabiel inkomen die de hogere startlast kunnen dragen

De belangrijkste voordelen zijn de €34.520 besparing (op €300k), snelle vermogensopbouw en dalende maandlasten. Het nadeel is de hoge startlast en strengere inkomensvereisten.

Uiteindelijk advies: Bespreek met een onafhankelijke hypotheekadviseur of een lineaire hypotheek voor jou haalbaar en verstandig is. Deze kan beide varianten doorrekenen en je helpen bij de beste keuze voor jouw specifieke situatie. Lees ook wat een hypotheekadviseur doet en waarom je een hypotheekadviseur nodig hebt.

Meer lezen over hypotheekvormen

Wil je meer weten over andere hypotheekvormen? Lees ook:

• Annuïteitenhypotheek - vaste maandlasten, lage startkosten
• Aflossingsvrije hypotheek - lage maandlasten, grote risico's
• Welke hypotheekvormen zijn er? - volledig overzicht

Gerelateerde onderwerpen

• Hoeveel eigen geld heb je nodig?
• Hypotheek berekenen
• Studieschuld en hypotheek
• Hypotheekrenteaftrek uitgelegd
• Kosten van een hypotheekadviseur

Let op: fiscale regels en hypotheekvoorwaarden wijzigen jaarlijks. Dit artikel is gebaseerd op de regels van 2025. Raadpleeg altijd de Belastingdienst of een hypotheekadviseur voor actuele informatie.