Aflossingsvrije Hypotheek: Hoe Werkt Het en Wat Zijn de Risico's?

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je gedurende de looptijd alleen rente betaalt en niet aflost op de hoofdsom. Aan het einde van de looptijd moet je de volledige hypotheekschuld in één keer terugbetalen. Deze vorm was vroeger zeer populair, maar is sinds 2013 sterk beperkt door strengere regelgeving.

Hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft je schuld gedurende de gehele looptijd gelijk. Je betaalt alleen maandelijks rente over het geleende bedrag.

Het aflossingsvrije mechanisme

Gedurende de looptijd (30 jaar):

• Geleend bedrag: €150.000 (50% van €300.000)
• Maandelijkse betaling: alleen rente
• Rente per maand: €500 (4% per jaar)
• Aflossing: €0
• Restschuld blijft: €150.000

Aan het einde:

• Je moet €150.000 in één keer terugbetalen
• Dit doe je meestal door:
  • Woning te verkopen
  • Opgebouwd vermogen te gebruiken
  • Overwaarde te verzilveren
  • Nieuwe hypotheek af te sluiten

Rekenvoorbeeld: Moderne hypotheek met aflossingsvrij deel

Stel je koopt een woning van €300.000 met 4% rente en 30 jaar looptijd:

Hypotheekstructuur:

• Aflossingsvrij deel: €150.000 (50%, maximum toegestaan)
• Annuïtair deel: €150.000 (50%, verplicht)

Maandelijkse lasten:

Vergelijking met volledig annuïtair:

• Met 50% aflossingsvrij: €1.216 per maand
• Volledig annuïtair: €1.432 per maand
• Verschil: €216 per maand lager

Totale kosten over 30 jaar:

• Aflossingsvrij deel: €180.000 rente (€150k blijft schuld)
• Annuïtair deel: €107.760 rente (volledig afgelost)
• Totaal betaald: €437.760
• Eindschuld: €150.000 nog open
• Totaal: €587.760 (betaling + eindschuld)

Vergelijking volledig annuïtair:

• Totaal betaald: €515.520
• Eindschuld: €0
• Totaal: €515.520

Conclusie: Je betaalt uiteindelijk €72.240 meer met aflossingsvrij deel!

Voor- en nadelen op een rij

Regels en beperkingen sinds 2013

Maximaal 50% aflossingsvrij

Sinds 2013 mag je maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. Voor het resterende deel ben je verplicht een aflossende hypotheek af te sluiten, zoals:

• Annuïteitenhypotheek - vaste maandlasten
• Lineaire hypotheek - dalende maandlasten
• Andere aflossende vormen

Voorbeeld woningwaarde €400.000:

• Maximaal aflossingsvrij: €200.000 (50%)
• Verplicht aflossend: €200.000 (50%)
• Totale hypotheek: €400.000

Hypotheekrenteaftrek beperkt

De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor hypotheken die binnen 30 jaar volledig zijn afgelost. Voor het aflossingsvrije deel geldt:

• Geen hypotheekrenteaftrek
• Rente is niet fiscaal aftrekbaar
• Hogere netto maandlasten
• Minder fiscaal voordeel

Impact op netto lasten (€150.000 aflossingsvrij, 4%):

• Bruto rente per maand: €500
• Hypotheekrenteaftrek: €0 (niet aftrekbaar)
• Netto kosten: €500 per maand

Vergelijking met annuïtair:

• Bruto rente per maand: €500
• Hypotheekrenteaftrek (37,48% in 2025): €187
• Netto kosten: €313 per maand
• Verschil: €187 per maand duurder!

Uitzonderingen op de 50% regel

Er zijn enkele uitzonderingen waarbij toch meer dan 50% aflossingsvrij mogelijk is:

• Bestaande aflossingsvrije hypotheken van voor 2013
• Oversluiten van oude hypotheken (grandfathering)
• Bijzondere omstandigheden met toestemming
• Sommige bedrijfswoningen

Let op: Nieuwe hypotheken vallen altijd onder de 50% regel.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Ook bij een deels aflossingsvrije hypotheek kun je gebruik maken van NHG, mits de woningwaarde maximaal €450.000 bedraagt (2025):

NHG bij aflossingsvrij:

• Maximaal 50% aflossingsvrij blijft van kracht
• NHG biedt vaak 0,1-0,2% rentevoordeel
• Bescherming bij betalingsproblemen (ziekte, werkloosheid, scheiding)
• Eenmalige kosten: 0,6% van de hypotheeksom

Voorbeeld rentevoordeel:

• Hypotheek €300.000 (50% aflossingsvrij)
• Rentevoordeel 0,15%
• Besparing: €450 per jaar = €13.500 over 30 jaar
• NHG-kosten: €1.800 eenmalig
• Netto voordeel: €11.700

Voordelen van een aflossingsvrije hypotheek

1. Lagere maandlasten

Het grootste voordeel is dat je maandelijkse lasten lager zijn omdat je niet hoeft af te lossen. Dit geeft je meer maandelijkse financiële ruimte.

Vergelijking maandlasten (€150.000 deel, 4%):

• Aflossingsvrij: €500 per maand
• Annuïtair: €716 per maand
• Lineair: €917 per maand
• Verschil: €216-€417 per maand goedkoper

2. Meer kapitaal beschikbaar

Het geld dat je niet aflost, kun je gebruiken voor:

• Beleggen met mogelijk hoger rendement
• Extra aflossen op andere schulden
• Verbouwingen of verduurzaming
• Liquiditeit en buffer opbouwen
• Ondernemen of investeren

Rekenvoorbeeld beleggen:

• Niet aflossen: €200 per maand beschikbaar
• Beleggen met 6% rendement
• Na 30 jaar: €200.000 vermogen opgebouwd
• Hypotheek aflossen: €150.000
• Overhoudt: €50.000

Let op: Dit scenario vereist discipline, kennis en acceptatie van risico's!

3. Fiscaal voordelig bij erfpacht

Bij erfpachtwoningen is de erfpachtcanon soms fiscaal aftrekbaar. In combinatie met een aflossingsvrije hypotheek kun je:

• Erfpachtcanon aftrekken
• Lagere maandlasten door aflossingsvrij
• Meer financiële ruimte

Let op: Dit is een niche-situatie en niet voor iedereen van toepassing.

4. Flexibiliteit bij wisselend inkomen

Als je wisselend inkomen hebt (ZZP, ondernemer, expat) zijn lage vaste lasten prettig. Je kunt vrijwillig extra aflossen in goede jaren, zonder verplicht hoge maandlasten.

5. Overwaarde gebruiken

Als je overwaarde hebt, kun je deze gebruiken zonder schuld af te lossen:

• Geld lenen tegen relatief lage hypotheekrente
• Investeren in andere zaken
• Behouden van liquide middelen

Nadelen van een aflossingsvrije hypotheek

1. Geen vermogensopbouw

Het grootste nadeel is dat je geen vermogen opbouwt in je woning. Na 30 jaar ben je precies evenveel schuld kwijt als op dag één.

Vergelijking na 15 jaar (€150.000):

• Aflossingsvrij: schuld nog €150.000 (0% afgelost)
• Annuïtair: schuld nog €98.000 (35% afgelost)
• Lineair: schuld nog €75.000 (50% afgelost)

2. Risico bij dalende woningprijzen

Als de woningwaarde daalt, kun je in problemen komen:

• Je hebt geen vermogen opgebouwd
• Bij verkoop mogelijk restschuld
• Kan niet doorstromen naar andere woning
• Restschuld moet je zelf betalen

Scenario woningwaarde daalt 20%:

• Oorspronkelijke waarde: €300.000
• Hypotheek: €300.000 (€150k aflossingsvrij, €150k half afgelost)
• Na 15 jaar waarde gedaald naar: €240.000
• Restschuld totaal: €248.000
• Restschuld bij verkoop: €8.000 tekort! ❌

Met volledig annuïtair:

• Restschuld: €195.000
• Waarde: €240.000
• Overwaarde: €45.000 ✓

3. Hogere totaalkosten

Omdat je niet aflost, betaal je 30 jaar lang rente over het volledige bedrag. Dit maakt een aflossingsvrije hypotheek de duurste optie op lange termijn.

Totale rentekosten vergelijking (€300.000, 4%, 30 jaar):

• Volledig aflossingsvrij: €360.000 rente + €300.000 schuld = €660.000
• 50% aflossingsvrij: €288.000 rente + €150.000 schuld = €588.000
• Volledig annuïtair: €215.520 rente + €0 schuld = €515.520
• Volledig lineair: €181.000 rente + €0 schuld = €481.000

Verschil: Tot €179.000 duurder dan lineair!

4. Geen hypotheekrenteaftrek

Sinds 2013 is de rente op een nieuwe aflossingsvrije hypotheek niet meer fiscaal aftrekbaar via de hypotheekrenteaftrek. Dit maakt je netto maandlasten hoger dan bij een aflossende hypotheek.

Netto kostenvergelijking per maand (€150.000, 4%):

• Aflossingsvrij (geen aftrek): €500 netto
• Annuïtair (wel aftrek): €452 netto (€716 bruto - €264 aftrek)
• Verschil: €48 per maand duurder netto!

5. Verplichte eindafrekening

Aan het einde van de looptijd moet je de volledige schuld terugbetalen. Dit kan lastig zijn:

• Moet je woning verkopen
• Wellicht met verlies verkopen
• Oversluiten is duur op hoge leeftijd
• Kan niet in huis blijven zonder betaling

Scenario eindafrekening:

• Leeftijd nu: 35 jaar
• Looptijd: 30 jaar
• Leeftijd einde: 65 jaar
• Eindschuld: €150.000
• Pensioeninkomen: mogelijk te laag voor nieuwe hypotheek
• Gedwongen tot verkoop!

6. Renteopslag bij aflossingsvrij

Banken rekenen vaak een renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken ten opzichte van aflossende hypotheekvormen. Deze opslag ligt typisch tussen 0,05% en 0,2%.

Impact van renteopslag:

• Bij €150.000 aflossingsvrij
• Renteopslag 0,15%
• Extra kosten: €18,75 per maand
• Over 30 jaar: €6.750 extra rentekosten

Let op: de vergelijkingstabellen in dit artikel gaan uit van gelijke rentetarieven. In de praktijk is aflossingsvrij dus nog iets duurder door deze renteopslag.

7. Moeilijker oversluiten

Banken zijn terughoudend met aflossingsvrije hypotheken. Bij oversluiten of verhuizen:

• Nieuwe bank accepteert vaak geen aflossingsvrij
• Moet je mogelijk alsnog gaan aflossen
• Hogere maandlasten na overstap
• Beperkte keuze in aanbieders

Voor wie is een aflossingsvrije hypotheek nog geschikt?

Beperkte toepassingen in moderne tijd

Door de strenge regels en nadelen is een aflossingsvrije hypotheek tegenwoordig alleen nog geschikt voor zeer specifieke situaties:

1. Vermogende beleggers

• Hoog vermogen buiten woning
• Professionele beleggingsstrategie
• Kunnen risico's dragen
• Verwacht rendement > hypotheekrente
• Heeft discipline om te beleggen

Voorbeeld:

• €150.000 aflossingsvrij tegen 4%
• €200/maand beleggen tegen 6% rendement
• Na 30 jaar: €200.000 vermogen
• Aflossen: €150.000
• Winst: €50.000

Let op: Rendement is niet gegarandeerd, risico op verlies!

2. Oudere doorstromers

• Leeftijd 55+ met beperkte looptijd
• Heeft veel overwaarde
• Plant toch te verhuizen/verkleinen
• Lage lasten prioriteit
• Aflossen met verkoopopbrengst

3. Erfpachtsituaties

• Specifieke erfpachtconstructies
• Fiscale voordelen in combinatie
• Complexe situatie met adviseur

4. Tijdelijke situaties

• Expats met kort verblijf (3-5 jaar)
• Zeker van verkoop binnen afzienbare tijd
• Alternatieve aflossingsstrategie
• Hoog inkomen en discipline

NIET geschikt voor:

❌ Starters en jonge kopers

• Geen vermogen opbouwen
• Risico bij dalende markt
• Hogere totaalkosten
• Beperkte doorstroommogelijkheden

❌ Mensen zonder beleggingsdiscipline

• Geld raakt op aan andere zaken
• Geen vermogen opgebouwd
• Eindschuld kan niet betaald worden
• Groot risico op problemen

❌ Lage tot middeninkomens

• Niet genoeg buffer voor risico's
• Kunnen eindschuld niet betalen
• Beter af met aflossende hypotheek
• Vermogensopbouw belangrijker

❌ Langetermijnbewoners

• Plan 20-30 jaar in huis te blijven
• Wil uiteindelijk schuldenvrij zijn
• Pensioen veilig stellen
• Zekerheid boven rendement

Alternatieven voor aflossingsvrije hypotheek

1. Annuïteitenhypotheek met lagere looptijd

In plaats van aflossingsvrij kun je:

• Annuïteitenhypotheek nemen
• Met iets lagere looptijd (25 jaar)
• Maandlasten blijven hanteerbaar
• Wel volledige aflossing en hypotheekrenteaftrek

Vergelijking (€300.000, 4%):

• Aflossingsvrij 50%: €1.216/maand, €150k eindschuld
• Annuïtair 30 jaar: €1.432/maand, €0 eindschuld
• Annuïtair 25 jaar: €1.584/maand, €0 eindschuld
• Verschil: €368/maand meer, maar geen eindschuld!

2. Gedeeltelijk aflossingsvrij (minimaal)

Als je echt lagere lasten wilt:

• Maximaal 30-40% aflossingsvrij
• Niet het maximum van 50%
• Rest annuïtair of lineair
• Betere balans tussen lasten en risico

3. Extra aflossingsmogelijkheden benutten

Kies voor aflossende hypotheek met:

• Optie tot 20% extra aflossen per jaar
• Lage lasten in slechte jaren
• Extra aflossen in goede jaren
• Flexibiliteit zonder nadelen aflossingsvrij

4. Starterslening combineren

Voor starters die maximale koopkracht zoeken:

• Reguliere annuïtaire hypotheek
• Aanvullen met starterslening
• Extra €10.000-€30.000 mogelijk
• Toch volledige aflossing en renteaftrek

Lees meer over hoeveel eigen geld je nodig hebt bij het kopen van een huis.

Bestaande aflossingsvrije hypotheek: wat te doen?

Als je al een aflossingsvrije hypotheek hebt

Veel mensen hebben nog een oude aflossingsvrije hypotheek van voor 2013. Wat zijn je opties?

Optie 1: Niets doen

• Behouden oude regeling (grandfathering)
• Hypotheekrenteaftrek blijft gelden
• Moet wel eindschuld kunnen aflossen
• Voorbereiden op eindafrekening

Optie 2: Extra aflossen

• Vrijwillig extra geld storten
• Meestal 10-20% per jaar zonder boete
• Verlaagt eindschuld geleidelijk
• Houdt renteaftrek (check voorwaarden)

Optie 3: Gedeeltelijk omzetten

• Deel aflossingsvrij, deel annuïtair
• Geleidelijk meer aflossing
• Betere balans risico/kosten
• Check voorwaarden met bank

Optie 4: Volledig oversluiten

• Omzetten naar volledig aflossend
• Bij andere bank mogelijk betere rente
• Let op: boeterente huidige hypotheek
• Verlies grandfathering fiscaal voordeel

Vraag advies aan professional

Het omzetten of oversluiten van een bestaande aflossingsvrije hypotheek is complex. Factoren om te overwegen:

• Huidige rentetarief vs. nieuwe rente
• Boeterente bij vervroegd aflossen
• Fiscale gevolgen van omzetting
• Impact op maandlasten
• Resterende looptijd

Een hypotheekadviseur kan dit voor je doorrekenen en adviseren over de beste strategie.

Veelgestelde vragen over aflossingsvrije hypotheek

Hulp nodig bij je hypotheekkeuze?

Een aflossingsvrije hypotheek lijkt aantrekkelijk door lage maandlasten, maar heeft grote risico's en is vaak duurder op lange termijn. Voor de meeste mensen is een aflossende hypotheek de verstandigere keuze. Wil je persoonlijk advies over welke hypotheekvorm bij jou past?

Conclusie: Aflossingsvrije hypotheek overwegen?

Een aflossingsvrije hypotheek is tegenwoordig alleen nog zeer beperkt mogelijk (max 50%) en komt met grote nadelen:

❌ Geen vermogensopbouw in je woning ❌ Geen hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken ❌ €72.000+ duurder over 30 jaar (bij €300k) ❌ Risico bij dalende woningprijzen ❌ Eindschuld moet betaald worden op pensioenleeftijd

De hypotheekvorm is alleen geschikt voor:

• Vermogende beleggers met professionele strategie
• Oudere doorstromers die toch gaan verkopen
• Zeer specifieke erfpachtsituaties
• Tijdelijke bewoners met korte horizon

Voor 95% van de woningkopers is een aflossende hypotheek verstandiger:

• Annuïteitenhypotheek: ideaal voor starters
• Lineaire hypotheek: goedkoopst totaal

Uiteindelijk advies: Overweeg aflossingsvrij alleen na grondig advies van een onafhankelijke hypotheekadviseur die alle scenario's doorrekent. In de meeste gevallen is een aflossende hypotheek de betere keuze. Lees ook wat een hypotheekadviseur doet en waarom je een hypotheekadviseur nodig hebt.

Meer lezen over hypotheekvormen

Wil je meer weten over hypotheekvormen? Lees ook:

• Annuïteitenhypotheek - vaste maandlasten, lage startkosten
• Lineaire hypotheek - snel aflossen, laagste totaalkosten
• Welke hypotheekvormen zijn er? - volledig overzicht

Gerelateerde onderwerpen

• Hoeveel eigen geld heb je nodig?
• Hypotheek berekenen
• Studieschuld en hypotheek
• Hypotheekrenteaftrek uitgelegd
• Kosten van een hypotheekadviseur

Let op: fiscale regels en hypotheekvoorwaarden wijzigen regelmatig. Dit artikel is gebaseerd op de regels van 2025. Raadpleeg altijd de Belastingdienst of een hypotheekadviseur voor actuele informatie over uw specifieke situatie.