Woningmarkt 2026: Complete gids voor nieuwe regels, subsidies en wetgeving

De Nederlandse woningmarkt is in 2026 ingrijpend veranderd. Door nieuwe wetgeving, aangescherpte hypotheekregels en strengere eisen rondom verduurzaming en transparantie zijn kopers, verkopers en verhuurders verplicht om beter voorbereid de markt op te gaan. Energieprestaties, funderingsrisico’s en klimaatbestendigheid spelen een grotere rol dan ooit.

In deze complete gids lees je alle belangrijke veranderingen op de woningmarkt in 2026, inclusief actuele bedragen, verplichtingen en aandachtspunten.

1. Een huis kopen in 2026: Dit zijn de nieuwe regels

Verhoogde NHG-grens

De kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in 2026 vastgesteld op € 470.000.
Koop je een woning en investeer je direct in erkende energiebesparende voorzieningen, dan mag je zelfs financieren tot € 498.200.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting bij een woningwaarde tot € 555.000.
Voor woningen boven dit bedrag, of voor kopers ouder dan 35 jaar, geldt het reguliere tarief van 2%.

Energielabel bepaalt je hypotheek

Het heeft directe invloed op de maximale hypotheek.
Bij zeer energiezuinige woningen, zoals woningen met label A++++, kun je extra lenen. Deze extra leenruimte is iets lager dan in 2025, omdat de grootste energiebesparingen daar al zijn gerealiseerd.

2. Hypotheekregels 2026: aangescherpt en verfijnd

Studieschuld zwaarder meegewogen

In 2026 kijken geldverstrekkers meer naar de werkelijke maandlast van een studieschuld.
Dit kan positief uitpakken bij lage schulden, maar nadelig bij hogere rentes.

Tweede inkomen telt minder mee

Bij tweeverdieners wordt het tweede inkomen nog maar voor 90% meegerekend.
Het doel hiervan is om huishoudens weerbaarder te maken bij inkomensveranderingen.

Extra lenen voor verduurzaming blijft mogelijk

Wie aantoonbaar investeert in isolatie, warmtepompen, zonnepanelen of ventilatie kan boven de standaard leennormen lenen, mits dit goed wordt onderbouwd met offertes of een verduurzamingsrapport.

3. Verduurzamen in 2026: nieuwe subsidies en regels

Ventilatiesubsidie (nieuw)

Voor het eerst is er subsidie beschikbaar voor energiezuinige ventilatiesystemen, zoals WTW-units.
Voorwaarde is dat deze systemen worden gecombineerd met isolatiemaatregelen.
Het subsidiebedrag bedraagt € 400 per woning.

Extra subsidie voor biobased isolatie

Gebruik je natuurlijke isolatiematerialen zoals hennep, vlas of houtvezel, dan ontvang je in 2026 een extra biobased bonus bovenop de reguliere ISDE-subsidie.

Warmtepomp: beperking per adres

De warmtepompsubsidie blijft bestaan, maar per woning kan hier slechts één keer per drie jaar gebruik van worden gemaakt.

4. Energielabel en Europese richtlijnen (EPBD IV)

Het energielabel speelt in 2026 een grotere rol dan ooit.

Het energielabel beïnvloedt onder andere:

• De
• De marktwaarde bij taxatie
• De verkoopbaarheid van de woning
• De mogelijkheden voor verhuur

Woningen met energielabel E, F of G worden kritischer beoordeeld door banken en kopers. Het jaar 2026 geldt daarmee als een belangrijk voorbereidingsjaar op strengere toekomstige verplichtingen.

5. Monumentale woningen: nieuwe plichten en extra steun

Energielabel verplicht bij verkoop en verhuur

Ook monumentale panden moeten in 2026 bij verkoop of verhuur beschikken over een energielabel.
De eisen zijn soepeler dan bij reguliere woningen, maar volledige informatieverstrekking richting koper of huurder is verplicht.

Specifieke subsidies voor monumenten

Er zijn aparte subsidieregelingen voor maatregelen die het historische karakter van het pand behouden, zoals:

• Achterzetramen
• Vacuümglas
• Onzichtbare isolatie

De technische eisen zijn aangepast aan de beperkingen die gelden voor monumentale panden.

6. Taxaties in 2026: van waardebepaling naar risicoanalyse

Funderingslabel verplicht

Elke woning krijgt in 2026 een funderingsscore van A tot en met E.
Bij een score D of E eisen banken vaak aanvullend funderingsonderzoek voordat financiering wordt verstrekt.

Klimaatrisico’s standaard opgenomen

Taxatierapporten bevatten verplichte analyses over:

• Overstromingsrisico
• Bodemdaling
• Droogtegevoeligheid

Marktwaarde na verbouwing

De taxateur moet expliciet de waarde na verduurzaming of verbouwing onderbouwen. Dit is essentieel voor het verkrijgen van financiering.

7. Woning verkopen in 2026: volledige transparantie verplicht

Digitaal biedlogboek

Makelaars zijn verplicht te werken met een digitaal biedlogboek.
Na gunning kunnen alle bieders het biedproces geanonimiseerd inzien.

Bouwkundige keuring vrijwel standaard

Voor woningen ouder dan 30 jaar is een bouwkundige keuring volgens de NTA 8060-norm in de praktijk bijna altijd vereist door geldverstrekkers.

Zelfbewoningsplicht breidt uit

Veel gemeenten hanteren een opkoopbescherming voor woningen onder de NHG-grens.
Deze woningen mogen alleen worden gekocht door mensen die er zelf gaan wonen.

8. VvE’s en appartementen in 2026

MJOP essentieel bij hypotheek

Bij appartementen is een actueel Meerjarenonderhoudsplan vrijwel altijd verplicht bij het aanvragen van een hypotheek.

Betere financiering voor VvE-verduurzaming

Verenigingen van Eigenaren krijgen ruimere mogelijkheden om gezamenlijk te investeren in isolatie, warmtepompen, zonnepanelen en ventilatie.

9. Beleggers en de huurmarkt

Lagere overdrachtsbelasting

Het tarief voor niet-eigen bewoning is in 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%.

Wet Betaalbare Huur

Woningen tot 186 WWS-punten vallen onder gereguleerde huurprijzen.
De maximale huur ligt in 2026 tussen € 932,93 en € 1.228,07.

Overzicht belangrijkste cijfers woningmarkt 2026