Starters profiteren van beleggers in 2026, doorstroming blijft achter

De Nederlandse woningmarkt laat in 2026 weer meer beweging zien. Niet omdat de woningnood is opgelost, maar doordat particuliere beleggers hun huurwoningen in grote aantallen verkopen. Dat extra aanbod biedt vooral starters nieuwe kansen om een koopwoning te bemachtigen. Tegelijkertijd blijft de doorstroming stagneren, waardoor de markt ondanks meer verkopen structureel krap blijft.

Verkopende beleggers zorgen voor extra woningen

De belangrijkste reden voor de stijging van het aantal woningverkopen ligt bij beleggers die hun huurwoningen afstoten. Door strengere huurwetgeving, hogere belastingen en lagere rendementen is verhuren voor veel particuliere verhuurders niet langer aantrekkelijk. In plaats van door te exploiteren, kiezen zij ervoor hun woningen te verkopen.

Volgens ING Research zet dit uitponden zich ook in 2026 voort. Vooral appartementen in en rond de grote steden komen hierdoor op de koopmarkt. Dat is precies het segment waar de vraag jarenlang groter was dan het aanbod.

Meer aanbod leidt tot recordaantal woningverkopen

Het effect van deze verkoopgolf is direct zichtbaar in de cijfers. ING Research verwacht dat in 2026 ongeveer 245.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen. Daarmee zou het record uit 2017 worden verbroken. In 2025 lag dit aantal al rond de 240.000 transacties.

Deze stijging betekent niet dat de markt ruim wordt, maar wel dat deze beter functioneert dan in de afgelopen jaren. De extra verkopen zijn echter vrijwel volledig toe te schrijven aan beleggers die hun bezit afbouwen, en niet aan een bredere doorstroming binnen de markt.

Starters grijpen hun kans

Juist doordat beleggers vooral woningen in het betaalbare segment verkopen, profiteren starters het meest van deze ontwikkeling. Dat is duidelijk terug te zien in het aantal hypotheekaanvragen.

Het aantal aanvragen van starters tot 25 jaar is het afgelopen jaar met 169% gestegen. Bij starters tussen 25 en 35 jaar ging het om een toename van 24%. Inmiddels is 53% van alle hypotheekaanvragen afkomstig van starters. Ook kopen jongeren steeds vaker alleen een woning: 40% van de kopers onder de 25 jaar deed dit zelfstandig, een stijging van 9 procentpunt ten opzichte van een jaar eerder.

Het gemiddelde hypotheekbedrag ligt rond de €360.000. Veel starters maken daarbij gebruik van aanvullende financiering, zoals hulp van ouders of grootouders of een gemeentelijke starterslening, waarmee zij hun kansen op de krappe markt vergroten.

Doorstroming blijft achter

Ondanks het hogere aantal verkopen blijft de doorstroming op de woningmarkt achter. Met name oudere huiseigenaren verhuizen minder vaak, terwijl juist zij een sleutelrol spelen in het vrijmaken van grotere woningen voor jonge gezinnen.

Een belangrijke oorzaak ligt bij aangescherpte hypotheekregels. Bij een verhuizing mag nog maar 30% van de woningwaarde aflossingsvrij worden gefinancierd, terwijl dat eerder 50% was. Volgens De Hypotheker zorgt dit ervoor dat de maandlasten bij een verhuizing fors stijgen.

Vooral 55-plussers worden hierdoor geraakt. Ongeveer 75% van deze groep heeft een aflossingsvrije hypotheek. Doordat verhuizen financieel minder aantrekkelijk wordt, blijven veel van deze huiseigenaren langer in hun grotere woning wonen. Hierdoor komt er minder aanbod vrij in het middensegment en voor gezinnen.

Meer verkopen, maar de markt blijft krap

Hoewel het aantal transacties stijgt, blijft de woningmarkt in 2026 krap. De extra verkopen vinden vooral plaats in stedelijke gebieden en in het appartementensegment. In landelijke regio’s, waar minder huurwoningen worden verkocht, verandert de situatie nauwelijks.

De markt blijft daarmee een verkopersmarkt. Kopers hebben nog steeds te maken met concurrentie en overbieden blijft in populaire segmenten gebruikelijk. De extra beweging zorgt voor verlichting, maar niet voor ontspanning.

Huizenprijzen stijgen minder hard, maar blijven stijgen

Het toegenomen aanbod zorgt ervoor dat de huizenprijzen minder snel stijgen dan in 2025. Voor 2026 wordt een gemiddelde prijsstijging van ongeveer 3,5% verwacht, tegenover circa 6,5% in 2025. De gemiddelde koopsom komt daarmee uit op ruim €500.000.

beweging zonder echte doorbraak

De woningmarkt in 2026 wordt gekenmerkt door meer verkopen, vooral dankzij beleggers die hun huurwoningen verkopen. Starters profiteren hiervan en krijgen vaker toegang tot de koopmarkt. Tegelijkertijd blijft de doorstroming achter, waardoor het structurele woningtekort niet wordt opgelost. Zolang ouderen minder verhuizen en nieuwbouw achterblijft, blijft de woningmarkt in beweging – maar uit balans.