De kloof tussen kopers en huurders op de woningmarkt groeit verder

ABN AMRO publiceerde deze maand een nieuwe editie van zijn Woningmarktmonitor met een heldere conclusie: de tweedeling tussen kopers en huurders op de Nederlandse woningmarkt groeit. Huurders in de vrije sector besteden structureel 28 tot 38 procent van hun inkomen aan wonen, terwijl kopers uitkomen op 20 tot 28 procent Dat gat wordt niet kleiner.

Vermogenskloof is groter dan je denkt

Het meest schrijnende cijfer uit het ABN AMRO-rapport gaat over vermogen. Huiseigenaren hebben gemiddeld 36.300 aan vermogen - veertien keer meer dan huurders, die gemiddeld op 2.600 uitkomen. Dat verschil is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden: het vermogen van woningeigenaren groeide met ruim 10.500 since 2013, terwijl het vermogen van huurders nauwelijks bewoog.

De verklaring is tweeledig. Allereerst stijgen woningprijzen, waardoor eigenaren automatisch rijker worden zonder dat ze er iets voor hoeven doen. Maar ook het belastingstelsel speelt een rol: eigenaren profiteren van hypotheekrenteaftrek, terwijl huurders die kostenpost volledig zelf dragen. De Woonbond wees eerder dit jaar al op het structurele karakter van deze ongelijkheid: het stelsel vergroot de kloof in plaats van haar te verkleinen.

Jonge huurders in grote steden zijn de hardste klapper

De tweedeling is niet overal even groot. ABN AMRO-econoom Mike Langen wijst op een specifieke groep die er het hardst door geraakt wordt: jonge huurders in de grote steden. In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht verslechtert hun situatie aantoonbaar. Niet omdat de huurprijzen verhoudingsgewijs harder stijgen dan elders, maar omdat deze groep tegelijkertijd te weinig inkomen en eigen vermogen heeft om de overstap naar koop te maken.

Oudere huurders - en oudere kopers - zien hun situatie in alle regio's juist verbeteren. Wie eerder insnapte op de woningmarkt, plukt nu de vruchten. Wie nog aan de zijlijn staat, heeft het moeilijker.

Een structureel inkomensverschil blokkeert de overstap

ABN AMRO stelt dat er een aanzienlijk inkomensverschil bestaat tussen de vrije huursector en de koopmarkt. Wie in de vrije sector huurt, heeft doorgaans een lager inkomen dan wie koopt. Dat klinkt logisch, maar heeft een vervelend bijeffect: juist de mensen met de hoogste woonlasten (huurders) zijn ook degenen met de minste ruimte om te sparen voor een eigen woning. De vicieuze cirkel is daarmee heel concreet.

Kopers die al een woning hebben, bouwen via reguliere aflossing en waardestijging vermogen op. Dat vermogen kunnen ze inzetten bij een volgende aankoop, wat hun positie op de markt verder versterkt. Huurders missen die hefboom volledig.

Wat kun je als huurder doen?

De stap van huur naar koop begint bij een realistisch beeld van je financiële situatie. Een hypotheekadviseur berekent op basis van je inkomen en spaargeld wat je maximaal kunt lenen en wanneer kopen financieel haalbaar wordt. Soms is dat eerder dan je denkt - zeker als je de startersvrijstelling (geen overdrachtsbelasting tot €555.000) en de NHG-mogelijkheden (tot €470.000, of €498.200 bij verduurzaming) goed benut.

Wie wil kopen, doet er goed aan ook een aankoopmakelaar in te schakelen. Zeker in een markt waar de kloof tussen huurder en koper elke maand groter wordt, is snel en goed handelen de enige manier om de overstap te maken.

Veelgestelde vragen

De tweedeling op de woningmarkt lost zichzelf niet op. Maar wie goed geïnformeerd handelt, kan de overstap van huur naar koop sneller realiseren dan verwacht.