Aftrekbare kosten bij de verkoop van je woning
Zijn je verkoopkosten aftrekbaar in 2026? Alleen wat bij je oude hypotheek hoorde. Vul je eigen bedragen in en zie per post het oordeel met de regel erbij.
Je huis verkopen kost geld: de courtage van je makelaar, het energielabel, misschien styling en een verhuizing. De verwachting is meestal dat een flink deel van die verkoopkosten aftrekbaar is. Dat valt tegen. Aftrekbaar bij de verkoop van je woning is alleen wat bij je oude hypotheek hoorde: de boeterente, het royement, de kosten van je geldverstrekker. De rekening van je makelaar niet, hoe hoog hij ook is. De rekentool hieronder loopt de aftrekbare kosten van je verkoop post voor post met je langs. Wil je eerst weten wat verkopen je gaat kosten? Dat staat in de kosten van een huis verkopen.
Bereken je aftrekbare verkoopkosten
Aftrekbare kosten bij verkoop
Een indicatie op basis van de regels van de instantie zelf en de prijzen die wij in ons netwerk zien. Geen fiscaal of financieel advies.
Wat je betaalde om van je oude hypotheek af te komen
Dit is de enige groep waar aftrek in zit. Deze kosten hoorden bij je lening, niet bij de woning — en dat is de hele toets.
Royement oude hypotheek
Op de afrekening van de notaris, onder "royement" of "doorhalen hypotheek".
Boeterente
Op de eindafrekening van je oude geldverstrekker, als "vergoedingsrente" of "boeterente".
De rekening van je verkoopmakelaar
Makelaarskosten horen bij de verkoop van de woning zelf. Ze tellen mee in wat je verkoop kostte, maar niet in je aftrek.
Courtage verkoopmakelaar
Op de eindafrekening van je makelaar, of als één regel op de nota van afrekening van de notaris. Inclusief btw.
Wat je aan de woning uitgaf om hem verkocht te krijgen
Ook deze kosten hoorden bij de woning en niet bij je lening.
Energielabel
Op de factuur van de energieadviseur. Bij verkoop moet je een geldig energielabel aanleveren.
Taxatie
Op de factuur van de taxateur.
Verhuiskosten
Op de factuur van je verhuizer, plus wat je zelf uitgaf aan bus, dozen en opslag.
Jouw situatie
Deze antwoorden bepalen wat je terugkrijgt. Welke posten aftrekbaar zijn verandert er niet door.
Overwaarde is wat er na aflossing van je hypotheek van de verkoopopbrengst overbleef.
Bijvoorbeeld voor een auto, een studie of het aflossen van een andere lening.
De teruggave is een indicatie. Wat je echt terugkrijgt hangt af van je hele aangifte; dit is geen fiscaal advies.
Vul je eerste bedrag in — het antwoord verschijnt meteen.
Wat wil je hiermee doen?
Je vult je eigen nota's in en wij zeggen per post wat de Belastingdienst ervan vindt, met de bron erbij. Een hulpmiddel bij je aangifte, geen fiscaal advies.
Je bedragen blijven op je eigen apparaat. We bewaren ze in je browser zodat je later verder kunt, en sturen ze nergens heen.
Wat hier niet in zit: de bijleenregeling, de hypotheekrente zelf en het eigenwoningforfait. Die horen bij je aangifte, niet bij je aankoopkosten.
Bewaar je nota's minimaal vijf jaar — de Belastingdienst mag ze opvragen.
Aftrekbare kosten — aangifte 2026
Nagekeken op 27 aug 2026 · afgedrukt op 1 sep 2026
Aftrekbaar
Niet aftrekbaar
Nog open
Royement oude hypotheek — —
Boeterente — —
Courtage verkoopmakelaar — —
Opstartkosten makelaar — —
Presentatiekosten makelaar — —
Bezichtigingskosten makelaar — —
Intrekkingskosten makelaar — —
Energielabel — —
Taxatie — —
Woningstyling — —
Verhuiskosten — —
Je vult je eigen nota's in en wij zeggen per post wat de Belastingdienst ervan vindt, met de bron erbij. Een hulpmiddel bij je aangifte, geen fiscaal advies. Bewaar je nota's minimaal vijf jaar — de Belastingdienst mag ze opvragen.
Alle regels gelden voor belastingjaar 2026 en zijn op 27 aug 2026 nagekeken bij de instantie zelf.
Verder rekenen
Wij vullen niets voor je in en je bedragen blijven in je eigen browser. Onder elk veld staat waar dat bedrag in je papieren staat. Kocht je in hetzelfde jaar ook een woning? Daar zit veruit de meeste aftrek in: loop dan ook je aankoopkosten na.
Ontvang offertes van hypotheekadviseurs bij jou in de buurt
Kom in contact met de 3 beste hypotheekadviseurs bij je persoonlijke wensen.
De regel: alleen wat bij je lening hoorde
Je huis verkopen kost geld: de courtage van je makelaar, een energielabel, misschien styling en een verhuizing. De verwachting is vaak dat je een flink deel daarvan terugziet in je aangifte. Dat valt tegen. Aan de verkoopkant is maar één groep aftrekbaar, en dat is de groep die bij je oude lening hoorde — niet bij de woning en niet bij de verkoop.
De Belastingdienst maakt bij een eigen woning steeds hetzelfde onderscheid. Kosten die samenhangen met je eigenwoningschuld — de lening — zijn aftrekbaar. Kosten die je maakt voor de woning zelf, inclusief het verkopen ervan, niet.
Bij een aankoop valt er aan beide kanten iets te vinden. Bij een verkoop bijna niet: je makelaar, je energielabel, je stylist en je verhuizer werken allemaal aan de wóning. Wat er overblijft is het opruimen van je oude hypotheek — en dat is precies wat wél aftrekbaar is.
Welke verkoopkosten zijn wel aftrekbaar?
| Kostenpost | Waar je hem vindt |
|---|---|
| Royement oude hypotheek | Op de afrekening van de notaris, als "royement" of "doorhalen hypotheek" |
| Boeterente | Op de eindafrekening van je oude geldverstrekker, als "vergoedingsrente" of "boeterente" |
Boeterente is aftrekbaar als de lening waarover je hem betaalde bij je eigen woning hoorde. Dat is meestal zo, maar niet altijd — daarom stelt de calculator die vraag in plaats van hem voor je aan te nemen.
Bij een verkoop kiest doorgaans de koper de notaris; die stuurt jou alleen de afrekening voor het royement. Ben je die kwijt, vraag het kantoor van de koper dan om een kopie.
Welke verkoopkosten zijn niet aftrekbaar?
| Kostenpost | Waarom niet |
|---|---|
| Courtage verkoopmakelaar | Kosten voor de verkoop van de woning zelf |
| Opstartkosten makelaar | Idem — hoort bij de opdracht, niet bij je lening |
| Presentatiekosten (fotografie, plattegronden, advertentie) | Kosten om de woning te presenteren |
| Bezichtigingskosten | Idem, als je makelaar ze apart in rekening bracht |
| Intrekkingskosten | Kosten omdat je de opdracht introk |
| Energielabel | Verplicht bij verkoop, maar een kost van de woning |
| Taxatie om je vraagprijs te bepalen | Hoort bij de verkoop; de taxatie voor een níeuwe hypotheek is een andere post |
| Woningstyling | Kosten om de woning verkoopklaar te maken |
| Verhuiskosten | Privékosten, geen kosten van je eigenwoningschuld |
Ze tellen dus wel mee in wat je verkoop je kostte, maar niet in je aftrek. Wil je vooraf weten wat die post bij elkaar wordt, kijk dan bij de kosten van een verkoopmakelaar.
Verkocht met overwaarde? Dan geldt de bijleenregeling
Hield je aan de verkoop overwaarde over, dan verlaagt de bijleenregeling het bedrag dat je als eigenwoningschuld mag meenemen naar je volgende woning. Dat raakt niet de vraag welke posten aftrekbaar zijn — die lijst blijft dezelfde — maar wel het bedrag dat je uiteindelijk overhoudt. De berekening hangt af van je eigen verkoopcijfers, dus de calculator noemt in die situatie bewust geen teruggavebedrag.
Hetzelfde geldt als een deel van je oude hypotheek voor iets anders werd gebruikt dan de woning: dan telt alleen het eigenwoningdeel mee. Twijfel je? Leg het voor aan een hypotheekadviseur.
Zo zet je het in je aangifte
- Verzamel de afrekening van de notaris en die van je oude geldverstrekker.
- Tel het royement en de eventuele boeterente op. Dat is je aftrekbare bedrag.
- Log in bij MijnBelastingdienst en open je aangifte over het jaar waarin je de kosten betaalde.
- Ga naar "Eigen woning" en vul het bedrag in bij de kosten voor de eigen woning.
- Bewaar de rest van je facturen voor je administratie.
Verkocht en gekocht je in hetzelfde jaar, tel dan beide lijstjes bij elkaar op — het is één aangifte.
Veelgestelde vragen over aftrekbare verkoopkosten
Nee. Kosten die je maakt voor de verkoop van de woning zelf, zoals makelaarskosten, mag je niet aftrekken. Dat geldt voor de courtage en ook voor losse posten als opstartkosten, presentatiekosten en bezichtigingskosten.
Alleen de kosten die bij je oude lening hoorden: het royement van je oude hypotheek bij de notaris en de boeterente die je aan je geldverstrekker betaalde, als die lening bij je eigen woning hoorde.
Ja, als de lening waarover je de boete betaalde bij je eigen woning hoorde. Vraag je geldverstrekker om een boeterenteberekening; die krijg je kosteloos en daarop staat het bedrag dat je in je aangifte kunt gebruiken.
Nee. Je bent bij verkoop verplicht een geldig energielabel aan te leveren, maar het is een kost van de woning en niet van je lening. Je mag hem daarom niet aftrekken.
Niet in de aangifte van een particulier die zijn eigen woning verkoopt. Verhuiskosten zijn privékosten en horen niet bij je eigenwoningschuld.
Dan geldt de bijleenregeling. Die verlaagt het bedrag dat je als eigenwoningschuld mag meenemen naar je volgende woning, en daarmee ook wat je aan financieringskosten kunt aftrekken. Welke posten aftrekbaar zijn verandert er niet door; alleen het bedrag hangt af van je eigen verkoopcijfers.
Over de overwaarde zelf betaal je geen inkomstenbelasting. Wel bepaalt de bijleenregeling hoeveel eigenwoningschuld je bij je volgende woning mag opvoeren, en dus over welk deel van je nieuwe hypotheek je rente aftrekbaar is.
Het is één aangifte. Loop beide lijstjes na en tel de aftrekbare posten bij elkaar op. Aan de aankoopkant zit veruit de meeste aftrek: het hypotheekadvies, de hypotheekakte, de NHG-provisie en de taxatie voor je lening.
Verder rekenen
Ga je hierna kopen? Reken dan je aftrekbare aankoopkosten uit — daar zit de meeste aftrek in — of begroot eerst je kosten koper. Het royement bij de notaris staat toegelicht bij welke notariskosten aftrekbaar zijn.
Ontvang offertes van hypotheekadviseurs bij jou in de buurt
Kom in contact met de 3 beste hypotheekadviseurs bij je persoonlijke wensen.
- Gebaseerd op data
- Geen verplichtingen
- Snel & gemakkelijk
Vul je postcode in