Belastingplan 2027: wat verandert er voor je huis?

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag (15 september 2026) het Belastingplan 2027. Voor huiseigenaren zitten daar twee concrete maatregelen in: een lager overdrachtsbelastingtarief voor beleggers en een hoger aftrekpercentage voor hypotheekrente. De meeste ophef gaat over box 3. Op 29 september kwam het kabinet met een extra voorstel waardoor bezitters van een tweede woning, een verhuurde woning of een familiehypotheek flink meer gaan betalen. Na kritiek uit de Tweede Kamer wordt dat plan nu aangepast.

Overdrachtsbelasting

Het tarief voor woningen waarin de koper zelf niet gaat wonen daalt per 1 januari 2027 van 8% naar 7%. Dat geldt voor verhuurwoningen, tweede woningen en vakantiewoningen. Bij een aankoop van €470.000 betaal je €32.900 in plaats van €37.600, een verschil van €4.700. Het tarief van 2% voor wie de woning zelf bewoont blijft gelijk.

De startersvrijstelling gaat per dezelfde datum omhoog: de woningwaardegrens stijgt van €555.000 naar €615.000. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je tot die grens geen overdrachtsbelasting. Dat besluit stond al eerder vast. Lees ook hoe de startersvrijstelling werkt en welke voorwaarden gelden.

Kopen eind 2026 of begin 2027?

Voor twee groepen loont het om de akte pas in januari 2027 te laten passeren.

Beleggers en kopers van een tweede woning betalen dan 7% in plaats van 8%. Daarnaast telt de woning op de box 3-peildatum van 1 januari 2027 nog niet mee als bezitting. Je geld staat dan nog op de bank, en daarvoor geldt een veel lager forfaitair rendement.

Voor starters draait het om de grens van de vrijstelling. Kost de woning meer dan de grens, dan betaal je 2% over de hele koopsom en niet alleen over het deel erboven. Koop je een woning van €600.000, dan zit je in 2026 boven de grens van €555.000 en betaal je €12.000 overdrachtsbelasting. Vanaf januari 2027 valt diezelfde woning onder de nieuwe grens van €615.000 en betaal je niets.

Let wel op je rentevaste periode, de geldigheid van je hypotheekofferte en de afspraken met de verkoper over de leveringsdatum. Twijfel je over de timing, lees dan ook hoe de woningmarkt er in 2026 voor staat en laat het vooraf nakijken door een notaris.

Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

Het aftrekpercentage voor de meeste huiseigenaren stijgt van 37,56% naar 38,16%. Voor lagere inkomens gaat het van 35,75% naar 36,23%. Bij €4.000 aan jaarlijkse rente neemt de teruggave toe van circa €1.502 naar circa €1.526, ongeveer €24 per jaar.

Daar staat het eigenwoningforfait tegenover. Het percentage blijft 0,35% van de WOZ-waarde, maar voor 2027 telt de WOZ-waarde van 1 januari 2026. Die stijgt naar verwachting met 8 tot 9%, in lijn met de stijgende huizenprijzen. Gaat je woning van €500.000 naar €543.500, dan stijgt de bijtelling met ruim €150 en betaal je circa €58 per jaar extra. De extra aftrek en het hogere forfait heffen elkaar dus grotendeels op. Een actuele taxatie geeft inzicht in de waarde van je woning. Vind je je WOZ-waarde te hoog als de beschikking in februari komt, maak dan binnen zes weken bezwaar bij je gemeente.

Box 3 in 2027: wat staat er op tafel?

In box 3 betaal je geen belasting over wat je vermogen echt opbrengt, maar over een vast verondersteld rendement per soort bezitting. Spaargeld krijgt een laag forfait. Overige bezittingen, zoals een tweede woning, beleggingen en uitgeleend geld, krijgen een veel hoger forfait. Voor 2027 is het forfait op spaargeld voorlopig geschat op 1,27% en op schulden op 2,85%. Over dat rendement betaal je 36% belasting.

In het Belastingplan van Prinsjesdag ging het heffingsvrij vermogen nog licht omhoog, van €59.357 naar €60.098 per persoon, en het forfait op overige bezittingen van 6,00% naar 6,37%. Op 29 september 2026 kwam het kabinet met aanvullende voorstellen:

• het heffingsvrij vermogen gaat in 2027 terug naar €30.846 per persoon, het niveau van 2020;
• het forfait op overige bezittingen gaat met 1,5 procentpunt omhoog naar 7,87%;
• vanaf 2028 komt er een heffingsvrij resultaat van €1.000 in plaats van een heffingsvrij vermogen.

Dat leverde direct veel kritiek op tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen, ook van coalitiepartijen VVD en CDA. Minister Heinen heeft toegezegd dat kleine spaarders minder hard geraakt worden en komt uiterlijk 12 oktober met een aangepast voorstel. De Tweede Kamer stemt naar verwachting op 12 november over het Belastingplan, en de Eerste Kamer wil nog voor de kerst beslissen. De bedragen hieronder gaan uit van het voorstel van 29 september en kunnen dus nog veranderen.

Is je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kun je dat met de tegenbewijsregeling aantonen. Dan betaal je belasting over wat je echt hebt verdiend. Die regeling blijft in 2027 bestaan. De overstap naar een stelsel op basis van werkelijk rendement staat gepland voor 2028.

De vrijstelling voor groene beleggingen gaat in 2027 naar €200 per persoon (€400 met fiscaal partner) en verdwijnt per 1 januari 2028.

Tweede woning of vakantiewoning

Een tweede woning valt niet in box 1 maar in box 3. Je krijgt dus geen hypotheekrenteaftrek. Een hypotheek telt wel als schuld in box 3 en verlaagt je vermogen. Belast wordt de WOZ-waarde op 1 januari, min de hypotheek, tegen het forfait voor overige bezittingen.

Zo verandert de box 3-belasting per jaar bij verschillende woningwaardes. De voorbeelden gaan uit van een woning zonder hypotheek en zonder ander vermogen in box 3.

Zonder fiscaal partner:

Met fiscaal partner, waarbij jullie samen twee keer het heffingsvrij vermogen gebruiken:

Met een fiscaal partner betaal je minder, maar de stijging is juist groter. Jullie verliezen samen twee keer de helft van het heffingsvrij vermogen. Heb je een hypotheek op de woning, dan valt het bedrag lager uit, omdat de schuld van je vermogen af gaat.

Box 3 is niet de enige jaarlijkse kostenpost. Een indicatie voor een vakantiewoning van €300.000, gekocht in 2027:

Alles bij elkaar ben je zonder hypotheek dus al snel €13.000 tot €14.000 per jaar kwijt, nog voordat je de woning zelf gebruikt. Daar staat tegenover dat de waarde van de woning kan stijgen.

Verhuurde woning als belegging

Verhuur je de woning, dan profiteer je in 2027 van de lagere overdrachtsbelasting. In box 3 telt een woning die je verhuurt met huurbescherming niet voor de volle WOZ-waarde mee, maar voor een percentage daarvan: de leegwaarderatio. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager dat percentage. Verhuur je tijdelijk of aan familie tegen een lage huur, dan geldt die korting vaak niet. Ben je verhuurder, dan is een geldig energielabel sowieso verplicht.

Rekenvoorbeeld: een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €400.000, een huur van €1.400 per maand en €4.000 aan kosten per jaar. We gaan ervan uit dat de woning door de leegwaarderatio voor 90% meetelt, dus voor €360.000. De precieze ratio hangt af van je huur.

Wat de tegenbewijsregeling oplevert, hangt vooral af van de waardestijging. In de regeling tellen huur, kosten en de verandering van de woningwaarde samen als je werkelijke rendement.

In jaren met flinke prijsstijgingen helpt tegenbewijs je dus niet. Je kiest steeds de gunstigste uitkomst, dus het kan geen kwaad om het per jaar te laten doorrekenen.

Bij het nieuwe stelsel vanaf 2028 is het plan om de huur jaarlijks te belasten en de waardestijging van vastgoed pas bij verkoop. Ook dat kan nog veranderen. Twijfel je over kopen, verkopen of herfinancieren, laat dan eerst de waarde vaststellen door een taxateur. Houd daarbij ook rekening met de hogere rente als je de aankoop financiert.

Familiehypotheek

Leen je als ouder geld aan je kind voor een eigen woning, dan raakt box 3 jullie allebei.

Voor het kind valt de lening in box 1. De rente is aftrekbaar als je de lening minstens annuïtair of lineair in 30 jaar aflost, er een schriftelijke overeenkomst is en je de lening met de gegevens van de ouder opgeeft in je aangifte. Vergeet je dat, dan vervalt de aftrek.

Voor de ouder telt de vordering mee als overige bezitting in box 3. Je betaalt belasting over het forfait, ook als de afgesproken rente veel lager is.

Met de tegenbewijsregeling geef je de rente op die je echt ontvangt. Bij een lage rente kan dat flink schelen. Ook handig om te weten: box 3 kijkt naar 1 januari. Een deel van de lening aflossen of kwijtschelden vóór die datum verlaagt de vordering voor het hele jaar.

De rente moet zakelijk zijn, ongeveer gelijk aan wat een bank vraagt. Is ze veel lager, dan ziet de Belastingdienst het verschil als schenking. Wil je je kind daarnaast financieel helpen, dan gelden in 2027 deze voorlopige vrijstellingen:

De extra vrijstelling voor de eigen woning, de jubelton, bestaat sinds 2024 niet meer. Laat de leenovereenkomst opstellen of controleren door een notaris.

Salderen stopt per 2027

Dit stond al eerder vast en is geen nieuw onderdeel van het Belastingplan. Tot en met 31 december 2026 kun je teruggeleverde stroom nog verrekenen met je verbruik. Vanaf 2027 stopt de salderingsregeling, en dat beïnvloedt de terugverdientijd van zonnepanelen. Lees wat je dit jaar nog kunt doen en of een thuisbatterij loont. Bekijk ook het energielabel van je woning.

De maatregelen op een rij

Meer geld voor woningbouw

Het kabinet trekt tot en met 2035 in totaal €7 miljard uit voor woningbouw. Daarvan gaat €2,3 miljard naar een regeling waarbij gemeenten €7.000 krijgen per gerealiseerde betaalbare woning, €940 miljoen naar grootschalige bouwlocaties en €650 miljoen naar de Woningbouwimpuls. In 2025 kwamen er 69.189 woningen bij, ver onder het doel van 100.000.

Veelgestelde vragen

Houd de behandeling in de Kamers in de gaten, want vooral de box 3-cijfers kunnen nog wijzigen voordat ze op 1 januari 2027 ingaan. Wij werken dit artikel bij zodra het aangepaste voorstel er is.