Funderingsonderzoek: goed idee, slecht geregeld

Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport een funderingsrisicoklasse, van A tot en met E. Valt een woning in klasse D of E, dan kan de taxateur het rapport in principe pas afronden na een aanvullend funderingsonderzoek. Zonder rapport geen hypotheek, en zonder hypotheek geen overdracht. Het idee erachter vind ik goed. De uitvoering niet.

Fundering meenemen bij de aankoop van een woning is terecht. Maar het onderzoek komt nu nog vaak op het laatste moment bij de koper terecht, is vaak te beperkt en leunt op verouderde data. Het hoort in de verkoopstukken, geregeld door de verkoper, net als het energielabel.

Wat er sinds 1 april is veranderd

Het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte van het NRVT verplicht taxateurs om het funderingsrisicorapport van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) te raadplegen en vast te leggen. De oude indeling laag, midden en hoog is vervangen door klasse A tot en met E. Bij D of E volgt in principe een beperkt vervolgonderzoek: een quickscan of fase 0 onderzoek. Wat de klassen precies betekenen, lees je bij funderingsrisicoklasse A t/m E.

Het probleem is groot genoeg om dit serieus te nemen. Kennisinstituut Deltares schat dat honderdduizenden woningen funderingsproblemen hebben of de komende jaren gaan krijgen, en herstel kost al snel tienduizenden euro's. Hoeveel woningen het precies zijn, hangt af van of je kijkt naar schade die er nu al is of naar het risico richting 2035; in ons overzicht van de Nationale Aanpak staan de cijfers en de bronnen naast elkaar. Dat wil je als koper weten voordat je tekent.

Wat wij bij HuisAssist zien

Wie via HuisAssist een fase 0 onderzoek aanvraagt, los of samen met een bouwkundige keuring, wil het vooral snel. Van de aanvragers die een gewenste termijn invullen, kiest ruim negen op de tien voor zo snel mogelijk. Dat is geen toeval.

Het patroon is bijna altijd hetzelfde: het bod is geaccepteerd, de taxateur komt langs, de klasse blijkt D of E en ineens moet er binnen een paar dagen een funderingsonderzoek komen. Anders haalt de koper de financieringsdeadline niet.

Opvallend is ook wie het aanvraagt. Van de aanvragers die hun funderingsrisicoklasse opgeven, zit meer dan de helft in klasse A tot en met C, waar een onderzoek helemaal niet verplicht is. Mensen weten niet goed wanneer het nodig is, en kiezen dan onder tijdsdruk voor zekerheid.

Schijnzekerheid door beperkte data

Radar besteedde op 14 september 2026 een uitzending aan het funderingslabel. De conclusie was hard: funderingsonderzoeken bieden schijnzekerheid, met risico op hoge kosten. Van de verkopers in hun panel die vooraf een funderingsattest lieten opstellen, kregen er elf een midden of hoog risico. Zes van hen lieten een second opinion doen, en bij vier kwam daar een beter rapport uit. Twee op de drie dus, voor hetzelfde huis.

Even veelzeggend: 86 procent van de bieders neemt het funderingsrisico niet als voorbehoud op. De minister zegde in de uitzending een tabblad "Mijn woning" op MijnOverheid toe, waar elke eigenaar de gevalideerde funderingsinformatie van zijn huis kan inzien. Dat komt er volgend jaar, compleet is het pas in 2030. Precies wat nu ontbreekt, dus.

Die kritiek herkennen wij. KCAF geeft zelf aan dat van ongeveer 1 op de 40 panden van voor 1970 echte funderingsgegevens bekend zijn. Voor de rest is de klasse afgeleid van buurpanden of berekend met een model op basis van bodem, grondwater en bodemdaling. Bij een quickscan wordt vaak alleen de buitenkant gemeten. In de praktijk zien wij rapporten waarin alleen de voorgevel is bekeken, op basis van oude gegevens, terwijl er voor dat adres geen openbare data bestaat.

Zo zou het moeten

De fundering laten meewegen bij de aankoop van een woning is een goede stap. Het moet alleen eerder in het proces gebeuren, en grondiger. Wat mij betreft verandert er dit.

De verkoper regelt het, niet de koper

Bij het energielabel is het heel normaal: de verkoper moet het hebben, anders riskeert hij een boete van maximaal € 435. Waarom werkt het bij fundering andersom? De verkoopmakelaar weet als eerste welke klasse een woning heeft. Veel verkoopmakelaars doen dit al: zij laten het onderzoek vooraf uitvoeren en nemen het op in de verkoopstukken. Ook vanuit de branche wordt daar steeds vaker op aangedrongen. Alleen hangt het nu nog af van welke makelaar je treft. Het zou standaard moeten zijn.

Het staat in de stukken en op woningsites

"Deze woning heeft een funderingscheck gehad" hoort in de verkoopbrochure en op woningsites, net zo zichtbaar als het energielabel. Dan weet een koper wat hij koopt voordat hij biedt, en niet pas als zijn taxateur erom vraagt.

Actuelere data en een grondiger onderzoek

Een meting aan de voorgevel met verouderde gegevens is geen funderingsonderzoek. Het onderzoek moet de hele woning meenemen en de onderliggende data moet actueel en per adres openbaar zijn.

Een vaste geldigheid, net als het energielabel

Een goed uitgevoerd onderzoek hoeft niet bij elke verkoop opnieuw. Geef het een vaste geldigheid van bijvoorbeeld 5 of 10 jaar. Bij het energielabel werkt het ook zo. Dat scheelt kosten en voorkomt dat elke nieuwe koper hetzelfde onderzoek opnieuw betaalt.

Veelgestelde vragen

Vraag je je af wanneer een fase 0 onderzoek verplicht is, wat het kost of wat het verschil is met een quickscan? Dat staat allemaal op fase 0 funderingsonderzoek.

HuisAssist bemiddelt in bouwkundige keuringen en fase 0 funderingsonderzoeken. Dat wij hier bepleiten dat de verkoper het onderzoek betaalt in plaats van de koper, is tegen ons eigen korte-termijnbelang in. We vinden het alleen de juiste volgorde.