Hoeveel eigen geld bij een hypotheek?

Voor een hypotheek heb je in 2026 meestal 4 tot 6% van de koopsom aan eigen geld nodig. Bij een woning van €400.000 is dat €16.000 tot €24.000. Ben je starter onder de 35, dan betaal je geen overdrachtsbelasting en scheelt dat €8.000. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, dus alle bijkomende kosten (de "kosten koper") betaal je zelf. Bereken hieronder hoeveel eigen geld je in jouw situatie nodig hebt:

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Reken op 4 tot 6% van de koopsom, oftewel €16.000 tot €24.000 bij een koopsom van €400.000. Val je onder de startersvrijstelling (jonger dan 35, koopsom tot €555.000 in 2026), dan vervalt de overdrachtsbelasting van 2% en heb je 2 tot 4% nodig.

Het percentage hangt af van drie keuzes:

• Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom, of 0% met de startersvrijstelling. Dit is de grootste post.
• Aankoopmakelaar en bouwkundige keuring: optioneel, samen al snel €2.300 tot €4.500.
• NHG: 0,4% van het hypotheekbedrag als je woning onder de NHG-grens van €470.000 valt.

Wil je weten hoeveel je kunt lenen naast je eigen geld? Gebruik dan onze hypotheekberekening.

Wat valt onder eigen geld?

Eigen geld is al het geld dat je zelf inbrengt en niet leent bij de hypotheekverstrekker. Meestal is dat:

• Spaargeld op je eigen rekening.
• Een schenking, bijvoorbeeld van je ouders. De belastingvrije schenking van ouders aan kinderen is in 2026 €6.908 per jaar.
• Overwaarde uit de verkoop van je vorige woning.
• Beleggingen die je verkoopt vóór de overdracht.

Een lening bij familie telt niet als eigen geld. De bank rekent die mee als schuld en dat verlaagt je maximale hypotheek.

Rekenvoorbeeld 2026: eigen geld bij een koopsom van €400.000

Stel: je koopt een bestaande woning van €400.000 en gaat er zelf wonen. Dan ziet je eigen geld er in 2026 zo uit:

Zonder startersvrijstelling kom je uit op 4 tot 5% van de koopsom. Als starter onder de 35 is dat 2 tot 3%. De bedragen zijn indicaties; de notaris- en taxatietarieven verschillen per kantoor en per woning.

Welke kosten betaal je met eigen geld?

De kosten koper vallen uiteen in drie groepen: belastingen, financieringskosten en overige kosten. Alleen de financieringskosten zijn deels fiscaal aftrekbaar.

Belastingen: overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom als je de woning zelf gaat bewonen. Bij een koopsom van €400.000 is dat €8.000. Koop je een woning waar je niet zelf gaat wonen, bijvoorbeeld als belegging, dan betaal je in 2026 8%.

Ben je jonger dan 35 en is de koopsom maximaal €555.000 (2026)? Dan betaal je met de startersvrijstelling 0%. Je mag de vrijstelling maar één keer gebruiken.

Financieringskosten

Dit zijn de kosten die je maakt om de hypotheek te krijgen:

• Hypotheekadvies en bemiddeling: €1.600 tot €3.500 voor een compleet adviestraject. Lees meer over wat een hypotheekadviseur kost.
• Taxatie: €550 tot €1.000 voor een NWWI-gevalideerd rapport, dat de bank vrijwel altijd eist.
• Hypotheekakte bij de notaris: €450 tot €750 honorarium plus €130 tot €165 kadasterkosten.
• NHG-borgtochtprovisie: eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag, als je woning onder de NHG-grens valt.
• Bankgarantie: alleen als de verkoper een waarborgsom vraagt en je die niet zelf kunt storten. De bank rekent hiervoor een vergoeding.

Deze financieringskosten zijn aftrekbaar bij de belasting. Je krijgt dus een deel terug bij je aangifte.

Overige kosten en verzekeringen

• Leveringsakte bij de notaris: €450 tot €800 honorarium plus €130 tot €165 kadasterkosten. Niet aftrekbaar.
• Aankoopmakelaar: €2.000 tot €4.000, of 1 tot 2% van de aankoopprijs. Niet aftrekbaar.
• Bouwkundige keuring: €275 tot €499. Niet verplicht, wel verstandig bij een oudere woning.
• Opstalverzekering: verplicht zodra je een hypotheek hebt. De premie betaal je maandelijks, dus dit kost geen eigen geld bij de overdracht. Lees meer over de opstalverzekering.

Hoeveel eigen geld heb je nodig als starter?

Als starter onder de 35 heb je in 2026 ongeveer 2 tot 4% van de koopsom nodig, dankzij de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting. Bij een koopsom van €400.000 is dat €7.000 tot €12.500 als je ook een aankoopmakelaar, keuring en NHG kiest. Zonder die opties is het €3.350 tot €6.400.

Meer over lenen als eerste koper, inclusief studieschuld en de startersvrijstelling, lees je in ons artikel over de startershypotheek.

Huis kopen zonder spaargeld?

Een huis kopen zonder enig eigen geld kan in 2026 niet. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen en de kosten koper blijven altijd voor jouw rekening. Er zijn wel manieren om het benodigde bedrag klein te houden:

1. Startersvrijstelling: de grootste kostenpost (2% overdrachtsbelasting) vervalt als je jonger bent dan 35 en de koopsom maximaal €555.000 is.
2. Schenking: ouders mogen in 2026 €6.908 belastingvrij schenken. Dat dekt bij veel starters de verplichte kosten.
3. Verduurzaming meefinancieren: voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106% van de woningwaarde lenen. Dat geld is alleen voor de maatregelen zelf, niet voor de kosten koper. Lees meer over de extra hypotheek voor verduurzaming.
4. Geen aankoopmakelaar: dat scheelt €2.000 tot €4.000, maar je doet de onderhandeling en het koopcontract dan zelf.

Wat is de NHG-grens in 2026?

De NHG-grens is in 2026 €470.000. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan is de grens €498.200. Valt de koopsom daaronder, dan kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten: een vangnet dat je beschermt tegen restschuld als je de hypotheek niet meer kunt betalen.

Je betaalt hiervoor eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag uit eigen geld. Bij €400.000 is dat €1.600. In ruil krijg je 0,3 tot 0,5% rentekorting. Alles over voorwaarden en kosten lees je in Wat is NHG?.

Uitzondering: tot 106% lenen bij verduurzaming

Normaal is je hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde. Neem je energiebesparende maatregelen, dan mag je tot 6% extra lenen, dus 106%. Bij een woning van €500.000 is dat maximaal €30.000 extra. Dat geld moet je aantoonbaar besteden aan de verduurzaming van de woning. Ook de NHG-grens stijgt in dat geval met 6%, van €470.000 naar €498.200.

Meer eigen geld inbrengen of niet?

Meer eigen geld inbrengen dan de kosten koper is verstandig als je daarna nog een buffer overhoudt. Elke euro die je zelf inbrengt, hoef je niet te lenen. Dat betekent:

• Lagere maandlasten: je hypotheek is kleiner, dus je betaalt minder rente en aflossing.
• Vaak een lagere rente: leen je minder dan 100% van de woningwaarde, dan zit je bij veel banken in een lagere risicoklasse (de verhouding tussen lening en woningwaarde). Daar hoort een lagere renteopslag bij.
• Minder risico op restschuld als de woningprijzen dalen.

Het nadeel: ingebracht geld zit vast in je huis. Je kunt het niet zomaar opnemen bij een kapotte cv-ketel of baanverlies. Houd daarom altijd een buffer aan en overleg met een hypotheekadviseur hoeveel inbreng in jouw situatie slim is.

Hoe breng je eigen geld in?

Je brengt eigen geld in via de notaris, niet via de bank. Zo gaat dat:

Komt het geld van een schenking of van de verkoop van je vorige woning? Meld dat vroeg bij je adviseur. De bank wil de herkomst van eigen geld kunnen controleren.

Kostenposten bij nieuwbouw en bestaande bouw

Bij nieuwbouw koop je "vrij op naam" (v.o.n.): de overdrachtsbelasting en de leveringsakte zitten in de koopsom. Daardoor heb je bij nieuwbouw minder eigen geld nodig dan bij bestaande bouw.

Kostenposten bij bestaande bouw

• Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom, 0% met startersvrijstelling)
• Notariskosten (leverings- en hypotheekakte)
• Makelaarskosten (optioneel)
• Taxatiekosten
• Bouwkundige keuring (optioneel)
• NHG-borgtochtprovisie (0,4%, als de woning onder de NHG-grens ligt)
• Advies- en bemiddelingskosten hypotheek

Kostenposten bij nieuwbouw

• Advies- en bemiddelingskosten hypotheek
• Notariskosten (alleen de hypotheekakte)
• Makelaarskosten (optioneel)
• Opleveringskeuring (optioneel)
• NHG-borgtochtprovisie (0,4%, als de woning onder de NHG-grens ligt)

Let op: bij nieuwbouw betaal je vaak wel bouwrente en meerwerk. Vraag de aannemer vooraf welke kosten in de v.o.n.-prijs zitten.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde onderwerpen

• Startershypotheek: alles voor de eerste koper
• Wat is NHG?
• Hypotheek berekenen
• Wat kost een hypotheekadviseur?
• Notariskosten bij een huis kopen