Bouwkundige Keuring Voor of Na Bod? Timing en Bedenktijd [2026]

Laat de bouwkundige keuring na je bod doen, maar vóór je de koopovereenkomst tekent. Neem in je bod een voorbehoud bouwkundige keuring op (een ontbindende voorwaarde: je mag de koop terugdraaien als de keuring grote gebreken laat zien) met een termijn van 1-3 weken. Zo betaal je de €275-€499 voor de keuring alleen als je bod is geaccepteerd, en kun je binnen die termijn nog ontbinden of over de prijs onderhandelen.

In het kort:

• Standaard: keuring na acceptatie van je bod, binnen de termijn van je voorbehoud
• Vóór het bod: alleen bij een biedingsstrijd, een bijzondere woning of als de verkoper geen voorbehoud accepteert
• Bedenktijd: 3 werkdagen is te kort voor een keuring; reken op 3-7 werkdagen van geaccepteerd bod tot rapport
• Haast: een spoedkeuring levert het rapport dezelfde dag, voor circa €50 extra

Wanneer laat je een bouwkundige keuring doen?

De bouwkundige keuring vindt in de praktijk bijna altijd plaats na het uitbrengen van je bod en na acceptatie door de verkoper. Dit is de meest logische volgorde:

Voor het bod: wanneer wel?

In sommige situaties kan het slim zijn om de keuring voor het bod te laten doen:

• Bij een biedingsstrijd: als je zeker wilt weten dat de woning in goede staat is voordat je een hoog bod doet
• Bij een bijzondere woning: monumenten, zeer oude woningen of woningen met zichtbare gebreken
• Als je geen voorbehoud kunt opnemen: in een oververhitte markt accepteren sommige verkopers geen voorbehoud

Nadeel: je betaalt de kosten van de keuring (€275-€499) ook als je de woning niet koopt.

Na het bod: de standaard aanpak

In verreweg de meeste gevallen is de keuring na het bod de beste keuze:

• Je maakt alleen kosten als je bod is geaccepteerd
• Je hebt het voorbehoud als vangnet
• Je kunt het rapport gebruiken om te onderhandelen

Keuring tijdens de onderhandelingen

Een bod onder voorbehoud is nog geen definitieve koop. De keuring valt daardoor midden in de onderhandelingen, en dat is precies waar het rapport zijn geld opbrengt. Komen er gebreken uit, dan heb je vier opties:

1. Prijsverlaging vragen: je vraagt de verkoper om (een deel van) de geschatte herstelkosten van de koopprijs af te halen. Dit is de meest gebruikte route.
2. Herstel door de verkoper: de verkoper laat de gebreken vóór de overdracht repareren. Leg schriftelijk vast wat er precies gebeurt.
3. Ontbinden: zijn de gebreken te groot of wil de verkoper niet praten, dan roep je het voorbehoud in.
4. Doorzetten: vallen de kosten mee, dan gaat de koop gewoon door.

Gebruik het rapport als objectief bewijs, niet als drukmiddel, en zet je verzoek om prijsverlaging altijd schriftelijk op papier met verwijzing naar het rapport. Eén ontdekt gebrek levert vaak meer onderhandelingsruimte op dan de keuring zelf kost: in het rekenvoorbeeld uit bouwkundige keuring wel of niet doen kost de keuring €350 en levert het rapport €15.000 korting op de koopprijs op. Hoe je zo'n gesprek voert lees je in onderhandelen na de bouwkundige keuring.

De wettelijke bedenktijd

Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je als koper een wettelijke bedenktijd van 3 werkdagen. Binnen deze periode kun je de koop zonder opgave van reden ontbinden.

Bedenktijd en bouwkundige keuring

De bedenktijd van 3 werkdagen is erg kort om een bouwkundige keuring te regelen:

Daarom is het verstandiger om een voorbehoud bouwkundige keuring op te nemen met een termijn van 1-3 weken, los van de bedenktijd. Zo heb je ruim de tijd om de keuring te laten uitvoeren.

Hoe lang duurt een bouwkundige keuring?

De inspectie

De fysieke inspectie van de woning duurt gemiddeld 2 tot 3 uur. De duur hangt af van:

• Grootte van de woning: een klein appartement is sneller gekeurd dan een grote vrijstaande woning
• Leeftijd: bij oudere woningen zijn er meer aandachtspunten
• Toegankelijkheid: de kruipruimte (de ruimte onder de begane grondvloer), zolder en dak moeten bereikbaar zijn
• Bijgebouwen: een garage, schuur of aanbouw kost extra tijd

Het rapport

Na de inspectie stelt de keurder het bouwkundig rapport op. De doorlooptijd:

• Standaard: 24-48 uur na de inspectie
• Spoedkeuring: rapport dezelfde dag (meerprijs circa €50)
• Uitgebreid rapport: soms 3-5 werkdagen bij complexe woningen

Van bod tot rapport: totale doorlooptijd

Spoedkeuring: als het snel moet

Heb je weinig tijd? Veel bouwkundige keurders bieden een spoedservice aan:

• Inspectie binnen 24-48 uur na aanvraag
• Rapport dezelfde dag of de volgende ochtend
• Meerprijs: circa €50 bovenop het reguliere tarief
• Beschikbaarheid: afhankelijk van regio en seizoen

Een spoedkeuring is ideaal als:

• De bedenktijd bijna verlopen is
• Het voorbehoud een korte termijn heeft
• Je in een competitieve markt snel wilt handelen

Bekijk de kosten van een bouwkundige keuring inclusief spoedtarieven.

Tijdlijn: van bezichtiging tot overdracht

Hieronder een overzicht van het complete traject en waar de bouwkundige keuring past:

Tips voor de juiste timing

• Plan vooruit: zodra je serieus geïnteresseerd bent in een woning, zoek alvast een keurder
• Vraag beschikbaarheid: veel keurders zijn weken van tevoren volgeboekt, zeker in het voorjaar
• Neem altijd een voorbehoud op: ook al denkt de verkoper dat het niet nodig is
• Vraag of de verkoper de keuring toestaat voor het tekenen: niet alle verkopers stemmen hiermee in
• Overweeg een NHG-conforme keuring als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit

Veelgestelde vragen