Starters bereiken financiële grens op de woningmarkt in 2026

De Hypotheker publiceerde deze maand een opvallende analyse: voor het eerst in jaren stijgt het gemiddelde hypotheekbedrag van starters nauwelijks meer. Het getal staat vast op 347.900 terwijl koopwoningen in maart 2026 gemiddeld 5 procent duurder waren dan een jaar eerder. Starters lopen daarmee tegen een financieel plafond aan dat doorstromers nauwelijks kennen.

De hypotheek van starters loopt vast

Jarenlang groeide het gemiddelde hypotheekbedrag van starters netjes mee met de markt. Die lijn is dit jaar doorbroken. De Hypotheker signaleert dat starters gemiddeld 347.900 lenen, terwijl doorstromers uitkomen op 373.500 Het verschil van ruim €25.000 klinkt beperkt, maar in een markt waar een gemiddelde bestaande woning €485.000 kost (NVM, Q1 2026), telt elk euro eigen inleg zwaar mee.

De oorzaak ligt bij een combinatie van factoren. De hypotheekrente steeg licht ten opzichte van 2025, waardoor de maximale leencapaciteit per inkomensniveau daalt. Tegelijk daalde het consumentenvertrouwen en weerhouden geopolitieke onzekerheden kopers van grote financiële beslissingen. Voor starters - zonder overwaarde uit een vorige woning - is de marge om te manoeuvreren het smalst.

Doorstromers profiteren, starters compenseren

Doorstromers zitten in een compleet andere positie. Wie al een woning bezit, plukt de vruchten van de waardestijgingen van de afgelopen jaren. Die overwaarde zetten ze in als eigen geld bij de volgende aankoop, waardoor ze boven de vraagprijs kunnen bieden zonder meer te lenen. Dat verklaart mede waarom nog altijd twee derde van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht, met een gemiddeld overbod van 3,7 procent.

Starters compenseren door anders te zoeken. Ze kiezen vaker voor kleinere woningen, appartementen in plaats van grondgebonden huizen, of wijken uit naar regio's buiten de grote steden. Dat is rationeel, maar betekent concreet dat de eerste stap op de woningladder kleiner wordt dan de meeste starters voor ogen hadden.

Wat veranderde er in 2026 voor starters?

Ondanks de moeilijke marktomstandigheden zijn er dit jaar wel gunstige maatregelen voor starters ingegaan:

De verhoogde startersvrijstelling levert bij een woning van €400.000 direct €8.000 voordeel op ten opzichte van kopers ouder dan 35. Dat is serieuze koopkracht die je als starter niet onbenut wil laten. Laat een notaris vooraf checken of je aan alle voorwaarden voldoet, want de vrijstelling geldt alleen als jij de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen en de grens van €555.000 niet overschrijdt.

Eigen geld is de sleutel

Omdat de hypotheek zijn limiet bereikt, wordt eigen geld de doorslaggevende factor. Spaargeld, een schenking van ouders of het slim benutten van de NHG-regeling voor verduurzaming maken het verschil. Wie een woning koopt met een laag energielabel kan dat label soms verbeteren met ISDE-subsidie van de RVO en tegelijkertijd de NHG-grens benutten om extra te lenen voor de verduurzaminsgkosten.

Wil je als starter toch in een gewilde buurt kopen, dan helpt een aankoopmakelaar je te bepalen welke woningen realistisch zijn voor jouw budget en hoe je een scherp bod doet zonder jezelf financieel te overstretchen.

Veelgestelde vragen

De markt biedt dit jaar iets meer aanbod dan in 2025, maar de financiële ruimte van starters blijft krap. Goede voorbereiding - met een duidelijk beeld van je leenruimte en de juiste begeleiding - maakt het verschil tussen lang zoeken en snel de juiste woning vinden.